“城中村”改造的行政规制.pdfVIP

， 【： 鼢 ●： 孝 趣 盘l疆 矗 TheFeatureArticle 本刊特稿 ■栏 目编辑 ／张 波 制的形成，也是村民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追 一 、 “城中村的客观现实性 求收益最大化的结果。因此，从 “城中村”的历史变迁可以发 所谓 “城中村”，是指已经纳入城市总体规划建设范围 现，土地的二元所有制结构是 “城中村”形成的根本原因。二 内，农业用地通过低价征用所剩很少或者已经没有，但以住宅 元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿取得土地的使用权， 用地仍未集体所有性质土地为特征，农村集体成员由农民身份 集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可 已经或者正在转为居民身份，滞后于时代发展步伐 、游离于现 能多的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使 “城中 代城市管理体制之外的村民仍在原村居住而形成的村落，亦称 村”形成的进一步加剧。 为 “都市里的村庄”。 “城中村”的成员生活已经城市化，但 在住宅建设、土地权属、户籍 、行政管理体制上仍然保留着农 三、“城中村的特点 村模式。 “城中村”是城乡发展一体化进程的桎梏，是城市发 一 是人口构成多元化。据调查 ，在经济发达 的沿海城 展的瓶颈，是当今财税制度和土地制度的必然产物 ，在全国的 市，外来人口普遍占到城中村居住总人口的60％以上，最高 大中城市普遍存在。 城“中村”问题体现了政府、市场 、村民 的达到9O％。从户籍情况看 ，有的村民已农转非，有的还是农 三大主体之间利益的博弈。 “城中村”改造令地方政府头痛， 业户口，一些外地人与 “城中村”村民结婚，户口还未批准 涉及非常复杂的征地拆迁补偿安置，有的大胆冒进，有的如履 迁入 ，一些外地人在城中村买地建房居住，户口管理还在原 薄冰，各地模式百花齐放 ，但是有一点是相同的，那就是政府 籍；同时， “城中村”还有大量外来人员租房居住， “蚁穴 必须介入征地拆迁补偿安置全过程，解决和应对拆迁中出现的 族”和 “胶囊公寓”的聚集区。 “城中村”居住人员的职业 各种矛盾和问题。如果只有改造开发主体去征地拆迁，无法应 成分复杂 ，其中不乏为工厂工人，营业服务场所服务人员、 对 “城中村”改造中的复杂问题。必须清醒地认识到 “城中 个体户，还有一定比例的无业人员。 “城中村”内普遍没有 村”承载的时代功能具有不可磨灭的积极作用。按照现代法 发达的工商业 ，村民的经济收入主要是出租房屋、村集体经 治理念，政府的各项活动必须做到依法行政。 济分红以及小规模的商业、餐饮业等。 二是房屋土地权属多元化。“城中村”土地权属有两类： 二、“城中村的成因分析 一 些土地征为国有属于国有土地，实质上占有使用收益权仍属 从客观上看，按照经典城市化理论，在工业化的推动下， 于村集体，有—些土地尚未征收属于集体所有土地；“城中村” 人 口和生产力向原有的城市集中，导致城市用地规模不断扩