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购买“已灭失房屋”是否仍应支付物业费(人民法院报 2011年12月1日) 杨东锋 徐劲草【案情回放】 原告某物业服务有限公司系汤臣高尔夫园区（以下简称“汤园”）的物业服务企业，被告张某系汤园业主。原告与汤园业委会分别于2004年7月1日、2005年7月1日订立物业服务合同，约定别墅物业费为每月每平方米6.5元。合同2007年6月30日到期，后双方未续签书面合同，但原告实际为汤园提供服务至2009年6月底。被告于2007年11月9日成为汤园西区86-1别墅的房地产权利人，但其从前权利人处受让上述房地产权利时，该地块上已不存在房屋实体，且至今仍为空地。被告一直未交纳物业费，原告多次催讨未果，原告认为其已为被告及小区其他业主提供了符合要求的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业费，故起诉要求被告支付2007年11月9日至2009年6月30日欠缴的物业费。 上海市浦东新区人民法院经审理认为，原告与汤园业委会存在事实上的物业服务合同关系，物业服务的内容和范围以业主共有部分为主。原告已经提供了适当的物业服务，被告理应支付物业服务费，不存在房屋实体不能成为免除业主交纳物业费义务的理由。综上，判决被告向原告支付相应物业费。一审后，被告不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。本案现已生效。 【各方观点】 物业服务公司认为：物业公司虽然没有在合同到期后继续与小区业委会签订书面合同，但实际上继续为小区业主提供物业服务，业委会也没有对此提出异议，事实上接受了物业公司的服务，按照一般的公平正义理念，小区业主理应为物业公司的服务支付相应的对价。 小区业主认为：物业服务在很大程度上以物业的存在为基础，但若购买房屋时土地上不存在房屋实体，则业主并未获得基于物业的相应服务，在此情况下，物业服务的对象和内容就减少了。虽然小区的公共区域如停车位、绿化部分以及小区环境卫生、安全保障等也属于物业服务的内容，物业服务费不应完全免除，但可以考虑适当减少。 某律师认为：物业费主要目的是用于共有部分，专有部分的维修应由业主自己承担。即使房屋灭失了，物业公司仍提供了相应服务，不能认为业主因专有部分的灭失而失去了整体物业服务。在审判实践中，物业费的减免一般只能以物业服务质量瑕疵抗辩，而不能以不需要物业服务等为由进行抗辩。 某学者认为：房屋买卖中移转的不仅是房屋的所有权，还包括该房屋对应的土地使用权，即便该土地上的房屋灭失了，物权效力仍然存在，权利人仍然享有相应土地的使用权，因此并不对其小区业主地位构成影响，作为业主应当支付物业服务费。关于物业服务费的收取，理想的状态是由业委会收取物业费，然后与物业公司签订合同并将物业费支付给物业公司。但按现实的一般操作方式，物业公司若受到业委会的授权并履行了合同义务，就有权利收取物业费，这也符合现行法律规定。本案物业服务合同到期后，原告所进行的事实上的物业服务，可认为是基于不定期合同，故原告是可以收费的，除非业委会已经勒令或者通知其停止服务。 【法官回应】 物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件 上海市浦东新区人民法院黄为忠是本案的承办法官，他认为，当前，小区内违章搭建较多，高档别墅区内拆除重建现象亦不鲜见，对此，司法应本着公平正义的理念予以规范与引导。本案争议焦点在于原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务。应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格；二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在；三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。笔者结合本案进一步分析如下： 1.业主资格的取得不以房屋存续为唯一基础 被告是否具有业主资格是决定其是否需要支付物业服务费的首要条件。对于业主的定义，我国物业管理条例第六款规定，房屋的所有权人为业主。这是否表示业主资格的取得以房屋的所有权及其存续为唯一标准？对此，笔者认为不应狭隘地理解，而应结合我国房地产管理原则及相关规定作出体系性的合理解读。由于房屋与土地固有的紧密联系，我国法律对房地产的移转采取了“房地一体”的基本原则。城市房地产管理法第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。从这一角度上说，业主资格的取得事实上不仅基于权利人对房屋的所有权，同时也基于权利人对房屋所对应的土地的使用权。在房屋买卖中，权利人同时取得房屋所有权及相应的土地使用权，即使该土地上的房屋灭失，物权效力依然基于土地使用权而存在，权利人的业主地位不受动摇，即其业主资格的取得不以房屋存续为唯一基础。 本案被告通过买卖方式取得系争房屋的所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，虽然被告从前权利人处受让房地产时地上房屋实际已不存在，但这并不影响所登记的房地产权利的转让，亦不影响原