汉口中心城改造建设项目可行性投资建议书.docVIP

目 录 第一部分 总论 1 一、项目建设背景 1 二、项目概况 2 三、建设单位概况 3 四、编制依据与研究范围 5 第二部分 项目建设必要性 7 一、从历史角度看， 7 二、从文化角度看 7 三、从城市发展的角度看 8 四、从构建和谐社会的角度看 8 五、从经济价值的角度看 8 第三部分 项目的市场分析 9 一、武汉市的自然经济环境与城市概况 9 二、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析 11 三、 武汉市房地产业发展趋势分析 13 四 汉口中心城区（原租界）综合改造项目竞争优势分析 15 五 项目发展定位 18 六 项目推广策略和手段 20 第四部分 建设条件分析和工程进度安排 22 一、建设条件 22 二、工程进度安排 23 第五部分 项目的规模和性质 24 第六部分 工程设计 26 一、 建筑设计 26 二、 结构设计 26 三、装修 26 第七部分 交通、消防、环保 27 一、交通 27 二、消防 27 三、给排水功能要求 28 四、环境保护 29 第八部分 投资估算与资金筹措 30 一．投资估算 30 二. 资金筹措 31 第九部分 收入估算 32 一、计算期估算 32 二、销售（租赁）收入估算 32 第十部分 财务效益分析 34 一、现金流量分析 34 二、内部收益率 34 三、静态投资收益率分析 35 四、债务清偿能力分析 35 第十一部分 结论与建议 36 一、结论 36 二、建议 36 附表1 启动区 总投资明细表 附表2 启动区 资金运用筹措表 附表3 启动区 损益表 附表4 启动区 还本付息表 附表5 启动区 全部投资现金流量表 附表6 启动区 开发进度表 第一部分 总论 一、项目建设背景 改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。在2005年三月份闭幕的人代会上，温家宝总理在政府工作报告中正式提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇，武汉作为中部省会城市的龙头，理应走在快速发展的前列，尽早实现经济的腾飞。 “十五”期间，武汉市经济保持较快发展势头，2001～2005年间国内生产总值年均增长12％以上，2005年武汉的地区生产总值达到2238亿元，人均生产总值首次突破3000美元，达到3245美元。固定资产投资突破1000亿元；社会消费品零售总额突破了1000亿元。 经济的持续良好发展，有力地促进了房地产市场的发展。2001～2004年，武汉市的房地产市场形成了快速增长局面，发展态势良好。2000年，全市房地产投资仅为101亿元，到2004年则达到了233亿元，增长了130％，特别是近两年，增长率接近30%。市场供求平稳增长，2004年全市房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长12.9%。商品房销售面积为658.08万平方米，同比增长21.2%。2003、2004年房地产销售价格年均增长12％左右，截止2005年年底，武汉住宅均价为3416元/平方米，比2004年均价增长18%，仍然保持平稳的发展势头。与全大中城市相比，武汉的房价总体偏低，预计近几年武汉房地产市场仍有较大的发展空间。 2002年2月底，湖北省提出了构建“武汉城市圈”的设想，即以武汉市为中心，组建黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门8个周边城市的“1+8”经济联合体。随着这一构想的逐步实施，将逐步壮大武汉区域经济的发展，进一步提升武汉作为中心城市的地位和作用，增强武汉市的辐射能力和影响力，促进武汉房地产市场的发展。 从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区——郊区——回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区由于交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区，尤其以世贸滨江、香港瑞安以及和计黄埔在老城区高调竟拍土地为代表，这些迹象表明，开发老城区的春天已经来临。 二、项目概况 项目名称：汉口中心城区（原租界）综合改造项目 项目地址：南起江汉路、北至一元路路，东临长江，西达中山大道，包括原英、法、俄三国原租界，涵盖了原租界区的大部分区域。