我国房地产业融资模式优化思路.pdf

维普资讯 我国房地产业融资模式优化思路 邓振春 中国建设银行投资托管服务部 一 一 、 我国房地产业融资模式优化的原则 方面，我国房地产业融资模式的优化要从经济 我 国房地产业融资模式优化应坚持 “三个兼顾和 的全球化出发，合理引入境外资金，学习外资先进 的 一 个共享”的原则： 融资方式和管理理念、标准与规则。另一方面，不恰当 1．兼顾现实性与前瞻性相结合的原则 的引入外资，特别是投机性资金 ，有可能加剧 国内房 一 方面，我国房地产业融资模式的优化必须立足 地产市场供求失衡的状况、加大我国国际收支失衡和 于我国的国情和现实基础，因此，设计我 国房地产业 人 民币升值压力、制约货 币政策的有效性、加大金融 融资模式的优化方案必须从我 国现有的发展水平 出 体系的潜在风险。因此，在我国房地产业融资模式优 发，而不能从书本、概念出发，更不能照搬照抄国外的 化中，需要兼顾开放性与国家经济安全。 一 些做法 。 4．实现国民财富共享原则 另一方面，房地产业融资模式的优化要具有一定 房地产的增值收益主要来 自于国民经济的快速 的前瞻性，即对房地产业融资模式发展的客观规律和 发展、国家对城市建设投入所带来的土地增值收益。 趋势具有预见性，敏锐地对房地产业融资模式优化的 而 国家对城市建设投入的资金一部分是全体纳税人 政策、方式 、方法进行前瞻性地研究与探索 ，及时准确 的转移支付 。当前，我 国房地产实物投资的门槛很高， 抓住发展机遇，充分发挥我国房地产业融资模式发展 且流动性差，一般中小投资者难以参与其中。因此，应 的“后发优势”。 该拓宽新的融资方式，把对房地产的实物投资分割为 2．兼顾市场化运作与政府调控相结合的原则 可流动的证券产品，让 中小投资者通过间接购买收益 一 方面，我国房地产业融资模式的优化应遵循市 凭证的方式参与投资，分享我国经济和房地产业快速 场原则，依靠市场力量，采取市场路径进行有机调整， 增长的成果。 重在提高房地产业融资模式中各组成部分和总体运 二、我 国房地产业融资模式优化的 目标 行的市场化程度，以及它们所形成的充分竞争、有效 1．总 目标 监管的市场环境。如对于一个 自我经营、自负盈亏的 以兼顾效率和稳定为总 目标。我们既不能以零风 微观经济主体，企业融资有它 自身的内在法则，企业 险为 目标，对潜在 的有生命力的融资方式予以抑制； 可以通过市场机制来决定融资的规模、方式、时间等 也不能盲 目贪多求快，在条件不具备的情形下，借 口 要素。又如，融资工具的价格应根据不同企业的不同 提高融资效率而拔苗助长。必须是在维护国民经济安 财务状况以及项 目自身的风险由市场决定，形成完全 全和金融体系稳定的前提下，提升融资效率。 市场化的价格；产品的发行机制、流通机制也都应 以 2．效率性 目标 市场化为导向。 各种融资方式满足房地产业融资模式优化的效 另一方面，由于 “市场失灵”，以及金融产品和保 率 目标是指该种融资模式应最大限度地动员社会储 障性住房都体现为公共物品，因此，为保障社会公平 蓄资金，并将其转化到高效益的房地产企业和项 目中 和稳定，需要政府对房地产业融资活动进行干预和支 去，具体包括以下几个方面： 持。但值得注意