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CompetitivePowerofA City 商务地产与现代城市发展 贾生华 聂 冲 摘 要：商务地产与现代城市发展是紧密相连的，是全球化、网络化以后出现的各种在全球范围 里面发挥作用的现代商务中心。它与传统的商业地产不同，具有产业的集聚性、网络的关联性和经 济的带动性等特点，这使得商务地产可能成为将来城市竞争、区域竞争，甚至国家竞争的焦点。 关键词：商务地产；城市发展 ；CBD 中图分类号：C912．81 文献标识码：A 文章编号：1674—4144(2008)03—35(3) 作者简介：贾生华 浙江大学管理学院副院长 教授 博士生导师 聂 冲 浙江大学房地产研究中心 博士后 人类社会经济活动的结构始终是在变化的，我们平常所说的三大产业 ：第一产业、第二产业、 第三产业，事实上现在还有 “第四产业”，或者是 “第四产业 ”正在兴起。传统的三大产业发展恰 恰就是一个 “取代 ”的关系，过去说农业是第一产业 ，这是最重要的产业i第二是工业，在工业化 时代是主导产业 ；第三产业是商业服务业 。现在 “第四产业”是什么呢?就是全球化、网络化 以后 出现的各种在全球范围里面发挥作用的现代商务中心，该产业也称为 “现代服务业” (或现代第三 产业 )，它是从传统第三产业中分离出来 ，这也就是本文所说的商务地产。目前，中国许多城市都 在大力发展。 一 、 从商业地产到商务地产 商务地产是什么呢?过去商业界、理论界通常用的是商业地产、商务中心，或者是 “中央商务区” 这个概念，但是从学术角度并没有仔细研究和考虑商务地产。狭义来讲，商业地产和商务地产存在 着本质的不同。虽然它们都是指集聚和扩散的效应，但是集聚和扩散的内容却发生明显变化，这与 经济结构是相互关联的。通常而言，商业地产强调的是商业贸易的集聚和扩散 ，如购物中心i而商 务地产则更多强调的是现代服务业的集聚和扩散，大量商务地产的集聚就形成了CBD。从商业地产 到商务地产，实际上实现了集聚内容的升级。与商业地产相比，商务地产应该具备以下几个特点： 1、产业的集聚性。如果商业地产把它看做是人流、商流、物流、信息流等等交易为主的话，商 务地产应该是更大范围对第二产业、第三产业的集聚，像我们看到的纽约、巴黎，或者是香港、北 京的CBD商务中心，它的功能已经主要不是商业概念，不是交易场所，而是一个产业集聚。而这个 产业集聚不是指在这里生产产品或进行交易，而是带动了更大范围的产业集聚。 2、网络的关联性。商务地产要带动，或者是扩散就不是靠这个场所本身，而是靠它所关联的产 业网络，它可以辐射到区域以外，甚至像现在在全球范围里面进行辐射。 3、经济的带动性。如果说商业地产是一个城市的商业交换、贸易的中心，那么商务地产就可以 称得上是这个区域、这个国家，甚至全世界经济的首脑中心，或者是作为核心这样一种功能。 中国名残 c_I¨JmmnC~ 所 以商业地产和商务地产从这个性质来看是完全不同的概念 ，或者它的功能上、r8~ I--有本质 的差别，或者是有新的提升。所以我想这是一个创新的概念，需要我们大家认真地去探讨。 二、商务地产的发展历程 商务地产与城市发展阶段是紧密相连的，大致可以把城市发展分为三个阶段 ： 1、20世纪初——城市扩张：CBD雏形的商业功能主导阶段 上个世纪初期是城市扩张期 ，世界级、区域级的大城市增加，在这个时候形成了CBD的雏形 ， 但是它的功能还是商业功能主导。所以我们现在看到很多的文献都是3O一50年代的，当时是时代的发 展形成了这样的机遇。 2、50—80年代——城市蔓延：CBD专业分区的综合功能阶段 从5O年代到80年代是城市的蔓延期，大城市已经形成 ，像纽约、东京、上海、伦敦、巴黎等这 些城市不断蔓延，这个时候一、二、三产业就进行不断的更替，中央商务区向专业分区发展，它的 功能是综合功能形成期 ，不仅仅是商业地产，而是综合功能，特别是商务功能。所以我们往往看到 CBD内包