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对估价假设和限制条件的若干说明 ◆ 顾振发 编者按：估价假设和限制条件是估价报告的重要组成部分 ，对体现估价机构和估价人员的专业胜任能力 和职业道德，防范执业风险，告知估价报告使用人正确使用估价报告具有重要意义。本文作者结合执业实践 和房地产估价报告评审标准，提出了估价假设和限制条件规范表述的建议和应注意的问题 ，并用实例的方式 加以说明，相信这对房地产估价师提高撰写估价假设和限制条件的能力具有借鉴意义。 一 估价假设和限制条件的重要性和目的 显而易见，无论是估价人员还是估价报告的使用 在房地产估价报告中，估价假设和限制条件是一 者，都应该重视估价假设和限制条件。 个专门内容。这部分 内容对于正确了解估价活动的前 =、估价假设和限制条件的表述内容和有关评审 提条件和正确掌握估价结果的价值内涵，具有十分重 标准 要的作用 。 (一)表述内容 关于这一点，我们也可以通过 ((房地产估价理论 根据 ((房地产估价规范 的规定，估价假设和 与方法 (2011年5月版)一书中关于房地产估价的完 限制条件的表述应包括四个方面内容：①本次估价的 整定义来体会。专业房地产估价是 “房地产估价机构 假设前提；②未经调查确认或无法调查确认的资料数 接受他人委托 ，委派房地产估价师，为了特定 目的， 据 ；③估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能 遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、 政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对 特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和 判断，并提供相关专业意见的活动”。这一定义明确 强调了房地产估价必须在 “在合理的假设下”进行。 在房地产估价报告中表述估价假设和限制条件的 目的，主要有下列三点： (1)有针对性地说明估价所必要、但不能完全肯 定、而又必须予以明确的一些假设和前提条件 (即估 价结果成立的一些前提条件)，其内容涉及明确估价 对象的权属性质、范围界定、价格类型、价格 内涵、 估价时点、用途和实物状态等方面。 (2)体现房地产估价机构和估价人员的专业胜任 能力和职业道德，并起到一定的 自我保护和风险规避 的作用。 (3)告知和提醒估价报告使用者注意这些假设和 限制条件，并对他们起到一定的保护作用。 2蕊0114 粕 。主档秘毗 139 ¨¨j ≈g辩巍瓤| | ： 蜥静鳓*舅 的影响；④本估价报告使用的限制条件 。 三 估价假设和限制条件应注意防止出现的三种 (二)评审标准 情况 房地产估价行业在 房地产估价报告评审标准》 以往在表述估价假设和限制条件这部分 内容时， (征求意见稿)中，对估价的假设和限制条件这部分 经常会出现一系列错误，下向 蔓种情况应该特别 意 内容，提出了下列评审要求： 防止和避免： (1)基本 内容包括 ：本次估价 的假设前提 、估价 · 是 ，不得为 _r满足委托方对估价结粜的小合 报告应用的限制条件。缺少相关内容的，}N2分。 要求，或者为了逃避尽责调查的责任 ，向