房地产要点提示.docVIP

要点提示 ★ 2004年房地产投资增长幅度逐月降低，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平，表明自去年以来国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。 ★ 1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度降低20.4个百分点，特别是流动资金贷款逐月负增长。在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。 ★ 二季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。 ★ 宏观紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升；开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛。 ★ 预计2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；未来房价将保持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下降；房地产开发公司优胜劣汰加剧。目 录 Ⅰ 基础数据 3 一、全国房地产开发投资情况 3 二、各地区房地产开发投资情况 3 三、全国房地产土地开发与销售情况 5 四、各地区土地开发与购置增长情况 5 五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 7 六、各地区商品房住宅销售增长情况 8 Ⅱ 市场运行状况 10 一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势 10 二、上半年房地产市场供给情况分析 11 （一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制 11 （二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧 13 （三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢 14 三、上半年房地产市场需求情况分析 16 （一）商品房销售面积同比增长26.39% 16 （二）商品房销售额同比增长40.9% 16 四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1% 17 五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势 18 （一）房屋销售价格上涨10.4% 19 （二）土地交易价格上涨11.5% 21 （三）房屋租赁价格与一季度持平 22 Ⅲ 热点问题分析 23 一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整 23 二、建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升 29 三、开征物业税有利于平抑房价，降低购房门槛 34 Ⅳ 下半年趋势预测 39 一、投资增速将继续回落 平均盈利水平降低 39 二、房价走势仍将以升为主，但涨势不会过大 40 三、有关部门将继续加大信贷和土地方面的紧缩力度 41 Ⅰ 基础数据 一、全国房地产开发投资情况 单位：亿元，% 主要指标 自年初累计 实际完成投资 比去年 同期增长 比重（以投资总额为100） 自年初累计 去年同期 投资完成额 4923.69 28.7 100.0 100.0 其中：国有经济控股 1154.53 46.3 23.4 20.6 商品房建设投资 3542.25 30.1 71.9 71.2 土地开发投资 232.76 0.2 4.7 6.1 一、按工程用途分 住宅 3362.35 29.7 68.3 67.8 其中：经济适用房 236.98 4.2 4.8 5.9 办公楼 245.04 38.3 5.0 4.6 商业营业用房 614.21 33.6 12.5 12.0 其他 702.1 18.0 14.3 15.6 二、按构成分：　 建筑工程 3177.13 33.7 64.5 62.1 安装工程 198.99 31.7 4.0 4.0 设备工器具购置 62.98 31.7 1.3 1.3 其他费用 1484.59 18.9 30.2 32.7 其中：土地购置费 903.95 20.4 18.4 19.6 计划总投资 38459.75 33.2 　 　 本年计划投资 11947.25 26.0 　 　 新增固定资产 1692.89 39.4 　 　 二、各地区房地产开发投资情况 单位：亿元，% 地区 投资额比去年同期增长 住宅 住宅 经济适用房 经济适用房 4923.69 3362.35 236.98 28.7 29.7 4.2 一、东部地区 3446.35 2399.37 123.09 26.4 26.4 -2.7 北京 490.15 261.43 26.87 24.2 19.5 6.5 天津 122.71 87.97 14.65 22.4 39.5 -52.4 河北 113.45 78.61 16.18 28.9 36.5 10.0 辽宁 197.52 140.99 4.29 22.1 22.3 -55.8 上海 502.77 385.92 0.00 20.4 17.5 0.0 江苏 450.1 329.41 17.71 36.2 36