房地产项目融资方案设计——以衡鑫房地产公司为例.pdfVIP

融资研究 IFINANCINGSTUDY 房地产项 目融资方案设计 — — 以衡鑫房地产公司为例 浙江工业大学 冯 勤 黄静漾 由于 目前房地产项 目是采用 以银行信贷为主的单一融资渠 道，在银行信贷被收紧之后，房地产企业没有相应的融资渠道进行 有效的资金弥补，会造成其严重的贫血。XY公司是杭州的一家大 型房地产公司，其子公司衡鑫房地产公司准备对安徽歙县进行房 地产项 目开发。因此，在这样的经济背景下，为该房地产项 目设计 2oo6军 2007年 2008年 一 套有效的融资方案是非常迫切及必要的。 圈2歙县近三年的人均GDP(单位 元 ) 一 l20oo 、 衡鑫公司融资环境分析 10000 (一)衡鑫公司外部融资环境分析 房地产融资是个开放的系 8000 统，其形成和发展是外部环境与内部环境相互影响的结果。外部环 6000 4000 境是指存在于企业外部，如企业所处区域的经济发展水平 、当地经 2000 济政策、法律法规等对企业融资有影响的因素。而内部环境则是指 0 2006正 20075~ 2008~ 对房地产企业形成和发展有直接影响的因素，如公司内部管理人 图3 歙县近三年人均可支配收入 (单位 元 ) 员的素质及特点、公司的财务制度及财务现状等。外部环境是客观 (2)银行政策。2003年6月13日发布的 《关于进一步加强房地产 存在的，企业难以改变且只能去适应环境；而内部环境却恰恰相 信贷业务管理的通知》以及2004年9月2日颁布的 商《业银行房地 反 。是企业可以控制并且必须控制的环境 。 产贷款风险管理指引》使中小型开发企业取得银行贷款的难度大 (1)歙县宏观环境分析。全国历史文化名城——歙县 ，位于安 大提高。在 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定： 徽省东南部，距杭~11213公里，距合n~382公里，黄山市74公里。该县 一 是房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质 、信用等级较 身踞世界著名风景区黄山南大门，是东至杭州南往千岛湖，西去瓷 高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；二是对土地储备机构发放 都景德镇，北向江城芜湖、铜陵的枢纽，且处于全省 “一线两点”的 的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 经济发展圈内，具有明显的区位优势。 70％，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企 歙县经济总量较小，但呈平稳上升趋势，人均GDP以较快的步 业发放用于缴交土地出让金的贷款。 伐增长。2008年GDP总量为67．6亿元，2006、2007两年GDP总量呈现 指《引》中提