地价与房价关系研究--房地产经济学论文.docxVIP

房地产经济学学习报告地价与房价关系研究学 校：昆明理工大学学 院：建筑工程学院专业班级：工程管理102姓 名：刘坤学 号：201011008226指导老师：李猛 房地产经济学学习报告 地价与房价关系研究摘要：改革开放以来，我国房地产业迅猛发展。然而，在我国房地产业中，地价与放价的关系对中国房地产市场的健康发展有重要意义，但却尚无统一的结论。本文从地价的含义、房价的含义、地价与房价理论关系的理论理解、地价与房价的经验研究以及从经济学上的因果关系分析几方面对两者的关系进行梳理和总结。关键词：地价、房价、理论理解、经验研究、经济学因果关系、我国地产与房产现状、政策建议 引言 近年来我国房价一直保持着高速增长，居民家庭收入相比房价已经超出消费者的承受能力，而作为房价主要组成部分之一的地价对房价的上涨究竟起到什么影响，在政府各部门、开发商和学术界之间存在着较大争议。自2003年以来的全国房价水平的大幅上涨。虽然国家先后出台了多项相关政策，但是房价仍然处于高位运行状态。日益高涨的房价显然已超出了中国大部分人的购买力水平，住房已经成为人们“生命中不可承受之重”。特别是2004年我国土地实行全面的“招拍挂”制度后房价与地价谁推高谁的争论已经成为各界关注和争论的焦点。 一种观点认为地价上涨推动房价上涨，建设部政策研究中心在怎样认识当前房地产市场形势中提出：地价上涨是当前房价上涨中的重要因素“招拍挂” 制度存在明显缺陷，短期内容易推动地价上涨，以华远集团总裁任志强为代表的大部分开发商认为:土地的“招拍挂”制度必然导致土地成本增加进而推动房价上涨。 另一种观点认为房价上涨拉动地价上涨,国土资源部在《2004年度中国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中指出2004年的各大城市地价水平及变化趋势与房地产市场供需变化规律相吻合，大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。! # $ 通过为期一个学期的学习，我通过房地产经济学这门课学习到很多有关房地产的知识。例如，地租、房价、等等。但是最让我感兴趣的是地价与房价的关系。城市地价与房价是房地产价格体系的主体，它们具有截然不同的特点，因此二者之问的关系十分复杂。同时，地价与房价作为反映房地产市场信息的重要指标，它们的关系是否协调不仅对城市土地利用效率和房地产业运行影响重大，而且对于政府进行宏观调控、规范房地产市场也有着十分重要的现实意义。 背景研究伴随着中国住房制度的改革，20世纪90年代末中国的土地供应制度也实行了一系列重大变革。1999年，国土资源部颁发的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》拉开了土地出让制度变革的序幕。2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，国有土地使用权招标拍卖制度从东南沿海到中西部地区逐步推开。随后，国土资源部在2002年、2003年和2004年又分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权的规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，中国的土地市场在一定程度上得到了较好的调节和清理，土地出让制度的改革也进一步深化，地价随之持续上涨。根据观察到的事实，自2003—2008年以来，中国土地交易价格指数与上年同期相比分别上涨8．3％、10．1％、9．1％5．8％、12．3％。与此同时，房地产销售价格指数分别上涨4．8％、9．7％、7．6％5．5％、7．6％。地价与房价趋于同步的上扬趋势引起人们对二者关系的极大争议。 二、地价与房价的含义理解2.1地价2.1.1、地价的含义：土地价格简称地价，是指单纯的土地及附有建筑物的房地产中土地的价格。在我国，城市土地归国家所有，法律禁止城市土地所有权的交易。我们所讲的地价实际上是土地使用权的价格，它以若干年的土地使用权租金的贴现值的形式体现出来。2.1.2、土地的开发程度同一块土地，其开发条件不同，土地出让价格也不同。土地的开发程度主要有以下六种：(1)未征用补偿的农地。(2)已征用补偿但未作三通一平的土地。(3)己做三通一平的土地。(4)已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平。(5)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。(6)已做拆迁安置的城市土地。2.1.3、土地的性质（1）土地具有强烈的地域性（2）土地具有虚拟性。（3）地价呈长期上升式周期波动。2.1.4、地价的构成（1）土地取得税。（2）土地开发税。（3）土地增值收益。（4）税费。（5）利息和利润。2.2、房价2.2.1、房价的含义：房地产价格，是一种双重实体价格。即在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地使用权价格相综合的货币表现，是建筑物连同其占用的土地的价格。2.2.2、房价的性质（1）房地产价格实