房地产全过程.docxVIP

地产基础从土地到房子的历程：生地（未达到施工标准或未拆迁的地块；政府外包给一级土地开发公司，进行拆迁和土地整理）熟地（三通一平，通水通电通气场地平整）前期（设计规划图纸，政府相关部门验收）建设（外包给建筑公司，按照图纸施工）销售（达到预售标准，完全建设完工后，相关部门验收交房）二．土地：（附一：土地规划设计要点及要求实例）土地招拍挂：政府招拍挂的都是熟地，一般情况是政府先招拍挂，企业中标后政府对区域进行一级土地整理，达到三通一平的要求。土地开发资质：政府在土地市场可以通过各类要求约束上市公司，用以找到合适的企业开发。最常用的方法：把多块土地低价打包出售，这样小公司无力支付购地款项，只有大公司能够拍到地。同时还可以要求开发商符合一定的开发资质，这个在商业地产中出现频率较多，在住宅市场要求较小。土地款项：一般在土地招牌挂后要求企业在数月内将土地款付清，资金要求是货币资金，不能是贷款。企业在这段时间往往会各处筹钱，具体资金来源在财务内说明。关于囤地：国家规定土地闲置一年后收回，这个规定对房企的约束力并不大，有很多手段可以回避，常用的手段是：延缓拆迁进程，打桩部分开工，或者找地方政府相关单位出具证明，证明地块因为手续问题无法正常施工。判断拿地：企业一般建安成本比较固定，政府给出规划设计要点后，一般能估算出成本多少，同时结合周边房价和自身溢价来估销售价格，以此判断利润率，决定是否拿地。土地价