房地产法演示文稿.pptVIP

第 节 房地产法学的研究角度 2、土地他物权 （1）出让土地使用权（2）土地租赁权（3）土地空间权（4）土地抵押权（5）地役权 （二）房地产作为资源管理权__权力 第一章 房地产开发用地 划拨土地使用权的转化 三、 我国建设用地使用权出让具体问题分析 （一）出让方式 1、历史遗留的存量划拨土地补办出让 2.协议出让 采用协议方式出让土地主要有以下情形：一是上文提及的过去的存量划拨用地，因发生转让、企业改制和用途改变而不再适合保留划拨方式且不需采用公开出让方式的；二是目前符合划拨方式供地的项目用地，但地方政府根据需要决定采用出让方式。这种方式的特点是政府对地价较容易控制，灵活性大。 3.招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以简称出让方)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。此种方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目用地 4.拍卖 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。适用于竞争激烈、土地利用上有较大灵活性的项目用地。 5.挂牌 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式也是按“价高者得”的原则确定受让人，大部分类似于拍卖方式，只是其竞买的时间相对延长，有利于竞买人理性投资，避免盲目冲动行为推高土地价格。 招拍挂实践中出现的一些问题有： 特定竞买者“量身定做” 一次性大面积出让房地产用地 公开出让标的有瑕疵的土地。有的地方直接将尚未完成地上附着物拆迁补偿的“毛地”、以及还不具备建设条件的“生地”直接以公开方式出让 （二）出让的期限 1、最高年限 2、续期规定 续期期待权 如果可以多次续期就是变相的将土地所有权让度给土地使用者？ 土地使用后期的低效率 3、年限届满时对不动产的处置 确定首先将期限届满的情形分为两大类：土地使用者申请续期和未申请续期。其次，再将申请续期的情况分为两大类：准予续期和续期未获批准。准予续期的，重新签订出让合同，缴纳土地出让价款，办理土地登记，这种情形不涉及对土地使用者的补偿问题；未申请续期或申请续期未获批准的，收回建设用地使用权，但对于这种情形下，对土地使用者如何补偿，《城市房地产管理法》没有提及。 （三）出让价款的收取和分配 第一、地方政府随意减免地价 南宁市自2004年至2007年间，通过政府会议纪要、文件形式减免土地出让收益达7亿元之多。 其次，对出让金缺乏严格的监督管理 三、联营（成立共同体） 四、联建（共建、参建） 五、土地征收 （一）征地行为的性质 1.民事行为 （1）征用是权利原始取得的一种方式，国家直接依据法律的规定取得特定权利，供给用地者，原权利人丧失其土地上的权利。 （2）土地征用行为是国家基于最高所有权而行使的能够引起物权变动的物权行为 （3）国家对土地的征用并不是无偿的，土地征用后，国家要对被征用人进行适当的补偿，这种补偿意味着国家对土地所有权的取得是支付了对价的，同时，被征用人也有获得补偿的请求权，这种请求权很显然是一种民事权利。 （4）土地征用虽具有强制性，但并不意味其是一种行政行为，国家不可任意为之，各国法律都明确规定国家实施土地征用行为必须是“为了公共利益的需要”，“公益性”是“强制性”的基础。 2.国家行政行为 土地征用行为是国家依照法律规定的程序实施的强制剥夺私人或集体土地所有权的国家行政行为。 （1）公共征用是行政主体行使公共权力时的一种特权，是私人所没有的权力。 （2）从土地征用的程序来看，从申请、核准，到实施、补偿、安置，行政机关在整个过程中都居于主导地位。 （3）土地征用争端以行政程序解决。 《土地管理法实施细则》规定：“征用补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。” 3.土地征用行为是一种政府经济行为 （1）从土地征用权的产生来看，土地征用行为是一种政府经济行为。 （2)土地征用法律制度是克服市场失灵和政府失灵的产物 (3)从土地征用法律关系的调整方法来看，土地征用行为是一种经济法调整下的政府经济行为。 土地征用行为作为经济法规制的政府经济行为，一方面，具有行政强制性，被征地