不動產估價實務.doc

不動產估價實務 第一章 估價實務基本概念 一、不動產估價實務之內容 宗地估價（技術規則83~ 97） 房地估價（技術規則98~ 106）－包括一般房地估價和高樓估價 土地改良物（技術規則107~113） 權利估價（技術規則114~128） 租金估價（技術規則129~133） 其他重要課題 二、不動產估價技術規則134條 第一章 總則 1~ 7 估價作業程序 8~ 17 估價方法 18~ 82 比較法 18~27 收益法 28~47 成本法 48~82 宗地估價 83~ 97 通則 83~89 特殊宗地估價 90~97 房地估價 98~ 106 土地改良物估價 107~113 權利估價 114~128 租金估價 129~133 附則 134 三、不動產估價師法規定應遵循事項 條號 內容 15 不動產估價師受委託辦理業務，其工作範圍及應收酬金，應與委託人於事前訂立書面契約。 16 ?不動產估價師受委託辦理各項業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務。 17 不動產估價師不得允諾他人以其名義執行業務。 18 ?不動產估價師對於因業務知悉之秘密，除依第二十一條之規定或經委託人之同意外，不得洩漏。但為提昇不動產估價技術，得將受委託之案件，於隱匿委託人之私人身份資料後，提供做為不動產估價技術交流、研究發展及教學之用。 19 不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，由中央主管機關定之。不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。不動產估價師對於委託估價案件之委託書及估價工作記錄資料應至少保存十五年。 21 主管機關得檢查不動產估價師之業務或令其報告，必要時，得查閱其業務記錄簿，不動產估價師不得規避、妨礙或拒絕。 四、估價報告書應載明事項（第十六條） 不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。 估價報告書，應載明事項如下： 一 委託人。 二 勘估標的之基本資料。 三 價格日期及勘察日期。 四 價格種類。 五 估價條件。 六 估價目的。 七 估價金額。 八 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。 九 勘估標的使用現況。 一○ 勘估標的法定使用管制或其他管制事項。 一一 價格形成之主要因素分析。 一二 估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。 一三 其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。 一四 不動產估價師姓名及其證照字號。  項目 說明 委託人 委託單位 勘估標的基本資料 勘估標的門牌、地建號、位置、面積 價格日期及勘察日期 估價前提 價格種類：正常、限定、特定、特殊價格 估價條件 估價目的： 估價金額 估價結果 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔 1.個別條件分析包括產權、負擔、分區及管制、格局、地形地勢、屋齡、採光….. 2.現場勘查結果 勘估標的使用現況 勘估標的法定管制及其他管制 價格形成之主要因素 一般因素、個別條件及區域條件 估價所運用之方法其估算過程及價格決定之理由 採用各方法理由 各方法計算過程 價格決定理由指比較法三個案例修正完後必須決定價格時或經過評估之各方法價格於決定最後價格時理由。如第十五條、第二十七條。 其他與估價相關之必要事項及本規則規定須敘明之情況 參見下列 不動產估價師簽名及證照字號 須敘明之情況 依不動產估價技術規則第十六條第十三款規定，所謂：「其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。」 1.特定與限定價格之條件： 不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。（技術規則6條2項） 2.估價面積： 依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。（技術規則7） 3.估價方法之限制： 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。 4.價格理由之敘明： 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明。（技術規則15條1項） 5.難以確定事項之敘明 估價報告書之事實描述應真實