桂林市城区土地级别与基准地价更新技术报告.doc

平乐县城区土地定级与基准地价 更新评估报告 平乐县国土资源局 广西国泰地产评估有限公司 二O一O年十二月 前 言 基准地价是我国城市地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的向社会公示地价之一，反映土地市场中地价总体水平和变化趋势对，掌握城市土地资产的价值、征收土地税收和强化国有土地资产管理防止国有土地资产流失规范土地市场具有重要作用。 随着国民经济和社会发展，城基础设施配套、总体规划、土地供需关系在不断发生变化，这些因素使地价发生动态变化。目 录 第一部分 土地定级与基准地价更新评估工作报告 1 第一章 平乐县概况 1 第一节 地理区位 1 第二节 历史沿革与行政区划 1 第三节 自然条件 1 第四节 城市状况和社会经济条件 2 第五节 城市建设与发展规划概况 5 第二章 工作概况 8 第一节 土地定级与基准地价更新工作的背景 8 第二节 工作组织 10 第三节 工作对象、基本原则和依据 16 第三章 土地定级与基准地价更新成果汇总 19 第二部分 土地定级与基准地价更新评估技术报告 25 第一章 土地级别更新确定 25 第一节　土地定级的理论依据、原则 25 第二节　土地级别更新的技术路线和工作程序 28 第三节　土地定级因素选择及权重确定 30 第四节　土地定级单元及路线段划分 38 第五节　土地定级因素分析及单元分值计算 41 第六节　土地级别的更新确定 65 第二章 基准地价更新评估 77 第一节 基准地价的理论基础 77 第二节 基准地价更新评估概述 81 第三节 基准地价定义和内涵 84 第四节 基准地价更新的技术路线和工程程序 86 第五节 地价资料调查和整理 89 第六节 商业用地基准地价更新评估 95 第七节 商业用地路线价的更新 110 第八节 住宅用地基准地价更新评估 114 第九节 工业用地基准地价更新评估 122 第三章 基准地价修正体系更新 128 第一节 基准地价修正体系概述 128 第二节 级别基准地价修正体系调整 130 第三节 商业路线价修正体系的调整 167 第四节 基准地价修正体系的应用 170 第四章 地价水平分析 177 第一节 土地级别成果分析 177 第二节 更新前后基准地价评估成果的对比 182 第三节 基准地价水平的合理性分析 186 第五章 成果应用 190 第六章 工作总结和体会 195 参 考 文 献 197 第一部分 土地定级与基准地价更新评估工作报告 第一章 平乐县概况 第一节 地理区位 平乐县位于广西壮族自治区东北部，桂林市南部、桂江上游，东临钟山县，南接昭平县，西靠荔浦县，西北毗邻阳朔县，东北与恭城县交界。平面地理坐标介于东经110033′18″～11102′32″，北纬24015′24″～24053′46″。县城平乐镇位于漓江、茶江（恭城河）、荔江（荔浦河）三江汇流处，距广西首府南宁约439公里，距桂林市约98公里。 第二节 历史沿革与行政区划 一、历史沿革 平乐历史悠久，始于为历代州府之地，称1958年管辖平乐县2005年8月撤销福兴乡、长滩乡，整建制并入平乐镇。平乐县辖6个镇、3个乡、1个民族乡平乐镇、沙子镇、二塘镇、张家镇、同安镇、源头镇、阳安乡、青龙乡、桥亭乡、大发瑶族乡。居住着汉、瑶、回等十二个民族，行政区域其中耕地面积29.98万亩。属典型的喀斯特地貌，主要河流是桂江，属珠江水系，水资源总量4.18亿立方米，水能可开发总量21万千瓦。全县森林覆盖率56.79%。绿化程度91.6%，林木蓄积量272.61万立方米，主产杉木、松木和毛竹等。 仙家温泉水含有20多种有益人体健康的元素，日涌水量1000—2000吨，是一处理想的医、饮兼用型矿泉水。平乐县境内山清水秀，千年古迹与雄浑山光景色融为一体，自然景色得天独厚，构成了丰富的旅游资源。丰富的自然旅游资源,喀斯特地貌发育, 气候温暖, 雨量适中, 形成了良好的自然环境。由于平乐县历史悠久, 境内居住着不少民族, 因此又创造了众多的人文旅游资源。主要旅游资源有平乐温泉、冷水石景苑、榕津千年古榕群及千年古街、桂江风景区、漓江风景区、茶江风景区、印山亭、令公庙、金山迎仙洞、粉岩、朝天岩、青龙月亮山、源头月亮山等。 桂林市的南大门，是广西出入粤、湘两省的交通要塞之地，是桂林承接东部产业转移的最佳切入点。平乐交通四通八达，国道323线和省道305线纵贯全县南北，是桂林、柳州、广州三地间的交通枢纽；桂（林）至梧（州）高速公路横贯平乐县境内4个乡镇50多公里，分别设平乐县城、二塘镇、同安镇三个出入口；规划的贵（阳）至广（州）高速铁路也经过平乐县的沙子、二塘、同安等镇。由漓江、茶江、荔江三江汇合而成的桂江素有“黄金水道”之称，