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“白地”、“棕地”及其它：土地使用兼容性制度研究 王潇文 摘要：自从《马丘比丘宪章》签署以来，人们改变了对城市功能机械地进行分区的规划理念。它意识 到城市的活力在于不同城市功能的混合和人类活动的流动。土地使用兼容性制度为土地使用的混合和多元 化提供可能，它使到规划具有一定的灵活性适应市场变化。许多国家和地区都在积极探讨不同的做法，希 望可以在规划的制定、实施和管理过程都体现各种用地之间互补与相互提升的可能。如新加坡的 “白地”、 美国的 “棕地”、香港的法定图则等等。本文试图探讨土地兼容的制定标准和原则并提出与现行的规划管理 相衔接的对策，为弹性的规划实施提供更为有效的指导。 文 论 关键词：土地使用兼容性制度、白地、棕地、弹性开发 业 专 1 土地使用兼容性制度的缘起 院 究 1960 年代简. 雅各布斯在 《美国大城市的死与生》中严肃的批判了城市多样性的丧失 研 计 对社会具有毁灭性因素。她认为 “多样性是城市的天性”，无论从经济角度，还是从社会角 设 度来看，城市都需要尽可能错综复杂的功能来满足人们的生活需求。1977年，《马丘比丘宪 划 章》意识到 《雅典宪章》中提倡的功能分区机械地将城市划分为不同的功能组团，使城市各 规 乡 个部分成为了孤立的单元。所以需要通过创造一个综合的、多功能的环境和弹性的规划控制 城 来实现城市的活力。20 世纪80 年代兴起的新城市主义鼓励在TOD 社区内土地混合使用，配 省 东 套有公共用地、就业、商业和服务等多种功能设施，形成多样化、完善、便利的现代生活城 广 市空间。对土地使用进行兼容性规定的规划管理制度就是在这些价值观的背景下产生，如新 加坡和纽约对土地功能的管制从简单的分类到土地的可兼容性。 1.1 为新区开发提供混合使用的“白地” “白地”(White Site)是由新加坡市区重建局(URA)于1995 年提出并开始试行的新概 念，它具有很强的土地兼容性。开发商在“白地”租赁使用期间, 可以按照招标合同要求， 在任何时候, 根据需要自由改变混合各类用地的使用性质和用地比例, 而无需交纳土地溢 1 价 。这种基于市场的用途转换可以保护开发商应对开发风险。 在 “白地”里核心是“白色成分”，它是指“白 地”内可用于其它用途开发的用地性质和用地比例。 开发商可在一定许可条件下, 通过对白色成分的合 理调配与布局, 充分发挥白色地段的综合效益。“白 地”往往是政府希望控制的地区，并期望结合动态的 市场需求达到最好的开发效果。不是所有的地块都能 成为 “白地”，一般具有以下的条件：①地块区位条 件良好；②周边环境发展成熟；③基础设施配套完善, 图1： 新加坡“白地”规划地块 有地铁、轻轨通过, 发展潜力巨大；④周边存在着历 史文物保护等更为复杂的影响因素, 需要在市场运作中仔细考量。从下表中新加坡的两版概 文 念规划对比中可分析，2003 版概规将 “商业白地”可兼容的土地扩大到更广，一些无污染 论