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目录 第一部分：市场背景分析 第二部分：项目概况及SWOT分析 第三部分：项目定位 第四部分：项目营销推广 第五部分：工作排期 第六部分：英凯德建议 第一部分：市场背景分析 辽源市整体市场背景分析 城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动了辽源市各行业的迅猛发展，更为房地产的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑； 城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。 棚户区改造的规划建设给辽源房地产带来新的机遇和商机。 未来辽源市房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。 开发区市场背景分析 政府加大开发区的招商引资，众多项目陆续入住开发区，开发区的规划较老城区更舒适，配套日渐完善，政治环境，自然环境，人文环境在未来是辽源最优秀的区域 地产的春天刚刚来到，政府扶持力度较大，政府引导性宣传将加快区域成熟发展。 第二部分：项目概况及SWOT分析 项目概况 星河万源 项目概况 周边项目情况 星河万源（现房） 高层住宅房源充足，均价3700，贷款98折，全款97折 车库18—35万，车位12—15万，销售不理想，位置任选 钻石名城（欧亚）现房 高层住宅房源有限，均价3300 车位9万，销售不理想，位置任选 辽河半岛（成熟社区、现房） 高层房源有限，均价3700 车位10万、车库12—25万，销售不理想 销售价格建议 前期运用（内部认购、团购）低价入市，赢得更多客户资源，随项目价值提升，价格提升，形成低开高走的价格走势。目标——最短销售周期，利润最大化。 　 销售周期 前期入市价格　　　　 中期 后期 销售均价 2900—3000元＼平　　3100—3300元＼平 3500元＼平 时间 2012-3月—8月 2012-9月—11月 2012-12月后 项目总体均价：3300—3400元＼平 谢谢聆听！ 餐厅 视觉导视系统 * 辽源****项目策划报告 桂枫园 地处开发区连阳路， 项目规划为住宅为项目； 总用地面积： ㎡，地上总建筑面积 ㎡，其中住宅面积 ㎡，商业面积 ㎡，停车位 个，容积率： ，绿化率： %以上，建筑密度 %。 项目（SWOT）分析 Strengths（优势分析） 两面环山，自然环境优越 开发商拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源； 与部队为邻，部队物业式物业管理，很大的物业卖点 项目（SWOT）分析 新城区，离老城区较远，公共交通发展持续周期较长； 项目周边人口密度低、缺乏生活配套基础； Weakness（劣势分析） 项目（SWOT）分析 以部队为依托，提高项目品质 城市区域建设进程加快，使土地和物业价值不断升值； 随着更多项目的入住，区域潜力巨大 Opportunity（机会分析） 项目（SWOT）分析 Threat（威胁分析） 同区域存在一定的住宅销售竞争； 周边大型项目竞争激烈（星河万源—大项目、成熟社区） 第三部分：项目定位 本项目住宅定位 特征：时尚简约，空间灵动 户型：多样性（阳台、露台、私家花园） 面积：平层（60—90㎡双室，100—120平三室） 住宅市场情况 产品单一化，空间缺乏灵活性 住宅定位： 户型 户型 项目卖点 自然环境优势，区域发展潜力，产品升值空间，军事化物业管理 置业顾问服装 第四部分：项目营销推广 一、事件营销 事件一：奠基（开工） 事件四：售楼处开放 事件五：产品推荐会 事件六：开盘 事件六：封顶 事件七：样板间开放 二、体验式营销 现场包装：大公司、大手笔，时尚简约 服务体验：温馨舒适，专业，物业服务 销售团队：高素质，专业强，形象好 售楼处装修 四、媒体投放 主流媒体（塑造形象） 报纸、电视、大型户外 直投 产品卖点深度剖析 以项目整体提升促进品质形成，实现利润化 跑量 事件营销 区域价值提升 产品价值提升 渠道与客户提升 以价值成长实现价格增长 广泛蓄客，把握节点机会=集中杀客 营销总策 环境、服务，体验式营销 前期 后期 第五部分：工作排期 1、销售策划团队确定 2、完成产品设计 3、奠基施工 4、媒体投放 5、动画制作 6、沙盘制作 7、项目包装设计、施工 8、销售物料设计、制作 9、外展场租赁、设计包装 第六部分：建议 1、项目包装时尚大气、突显项目品质、理念、开发商实力 2、销售物料制作选材精致 3、体现部队式物业服务