万润地产项目整体定位及发展战略.pptVIP

版权声明 本项目世联所做的工作 本次报告解决的核心问题 我们的思维导图 本项目位于连云港市东海县城中心繁华区域，属于旧城改造项目 万润地产和南茂地产合作，万润关注项目可行性，由此决定是否介入进行主导开发 原住村民大部分支持改造，最关心补偿问题 拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠，且依靠政府力量 本项目是东海最早的原住居民聚集地，居住人数多，安置房体量大，成本高； 本项目拆迁要依靠政府，力度要大； 东海前任县长拆迁力度大，后因拆迁事件引发贪污被抓，目前拆迁处于敏感时期。 政府正大力推进该项目，但难度依然存在 拆迁方式1——全部货币补偿方式，费用太高，不建议采用 拆迁方式2——赔偿房屋+地皮，前期交给被拆迁人10万风险金，交房时退款，投入也较高 拆迁方式3—— 1：1拆赔，补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约180万元 世联关于拆迁问题的若干观点 拆迁结论 我们的思维导图 快速操作，降低风险，成本利润率期望不低于25% 我们以万润的目标为基本出发点，同时参考南茂的意图。 我们的思维导图 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 我们的思维导图 地块四至：周边路网发达，但临街面偏离主干道，主要临街面为交通限制路段 地块北边为城市主干道海陵东路，大量临街单位用房（一层为底商）无法拆除，有24m宽出口。 地块西边紧靠东海步行街，沿街为商铺。 地块南面与东海县实验中学一墙之隔。 地块东边紧邻果园路。 地块为东西方向城市次干道利民路分成南北两部分，利民路为单行道。 利群巷是地块内部南北小道，未贯通海陵东路和利民路。 地块周边现状——商业氛围浓厚，公共配套完善 商业：东海北路步行街、东海步行街，临街商铺，人民商城等； 市场：海陵农贸市场（县城最大），蔬菜果品批发市场，装饰市场； 公共配套：最好的医院人民医院，最好的初中实验中学； 政府机关：司法局、审计局、法院； 其他：信用社、银行。 地块周边现状：商业形象参次不齐 地块东边的海陵农贸市场占地面积5000㎡，由顶棚开放式交易市场、路边自发摊铺组成、虽然聚集了人气，但管理紊乱，形象较差，给交通组织带来压力。 西边东海步行街较为整洁，但北段商业气氛逊于南段。 目前项目周边商业以街铺形态零散分布于，经营便利店、小型超市、餐饮、旅馆、诊所、五金、杂货等，规模小、档次低，面向区域内住户及附近学校； 地块沿街面仅860m，受规划指标限制，建筑面积最大10万㎡ 总结：本项目属于城市中心中等规模综合项目 东海GDP高于连云港其他区县，2004年以来年增速超过12%，处于区县中上水平 “水晶之都”东海正由农业向工业城市转变，硅材料、农副产品加工是主要产业 东海水晶资源丰富，储量30万吨，占全国70％以上，年开采量1000多吨，占全国的一半以上，誉为“水晶之都”。 东海是全国首批50个人商品粮基地之一，农业产值占据较高比重。 2005年，硅材料、外向型农副产品加工业规模以上企业产值占规模工业的比重达到70.1% 。 东海开发区为产业主要聚集地，2005年生产总值5.2亿，占全县GDP的7% 东海人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在增加 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大 东海全县人口115万人，城区现有人口16万。 2004年全县就业人口53.84万人，其中，城镇单位就业人员3.75万人，个体私营业者1.6万。 事业机关单位房地产需求规模较大，多为二次置业，其他一次置业为主。 机关事业单位泛公务员购买力最强，制造业等企业员工购买力有限 2004年，东海农民人均收入3638元，在岗职工平均工资为9438元，事业机关单位工作人员购买力较强。 公共管理、卫生、教育三行业收入高于平均水平，且就业人数较多，潜在购买力最强。 城市新规划重点向西面、北部拓展，但新区5-10年之内发展有限 东海县城建成面积19.6k㎡，城市化率达35% 。 东海县以8平方公里的西双湖为中心，正式确立了“西扩、北进、东延”的城市发展方向。 新行政中心、西双湖周边规划了较大体量的住宅和商业，5-10年之内对城市人口吸引力不大（来自政府、消费者访谈）。 2006年，东海大力推进城市拆迁改造工作，拆迁面积总计42万㎡ 城市背景总结 房地产市场 东海房地产市场正步入快速发展阶段 2005年，东海人均GDP为6727元，折合840美元，增长12.4%，房地产市场正进入快速发展阶段。 2005年，东海GDP为78.04亿元，增速达到12%，房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，东海房地产市场正进入一个快速发展的阶段。 2004年，东海房地产投资额增幅较大，但房地产投资占GDP与固定资产比