平顶山九家湾地窝堡建设项目可行性研究可研报告.docVIP

前言 某某集团收购某项目后，我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。本着认真务实的原则，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）进行可行性研究，在研究的基础上，提出以下初步的构想。 1、以房地产开发为核心，整和收购企业的土地资源，通过有计划、循序渐进的开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后的资源盘活和价值提升。 2、以资源整和为目标，通过对收购企业资产的分析，对可产生利润的行业进行新的资源配置，对没有价值的资产变现处理。重点发展公路运输、公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源的同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。 3、以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来的机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物业管理、租赁经营、仓储物流、货物配载、新型建材等，在获取利润的同时，解决大量职工安置问题。 4、解决人员安置问题，保障企业健康发展，采用零利润集资的形式，为将来开发的三个项目的居住职工提供相应面积的安置住宅，其中平顶山项目按75平左右米/户安置，九家湾项目按90平米左右/户安置，地窝堡项目按80平米左右/户安置。 5、发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现产值687万。其中可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万元。 6、房地产开发从2006年至2010年，预计可以为企业创造95139.96税前毛利（其中包括69601.4万元的税前利润和25538.56万元的土地资产），成为企业未来的核心产业和主要利润来源。 其中平顶山项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润。九家湾项目的开发总成本是69611.71万元，可以实现36562.93万元的税前利润（商业含商务开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润；住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润）。地窝堡项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润。 7、通过综合分析，我们认为：平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力；九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般；住宅项目的盈利和抗风险能力都一般；地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。 根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发；九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证；地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。 8、通过以上一系列资源整和和产业布局，不但盘活的企业资产、安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚的利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。 项目概况 1.1项目背景 新疆第一汽车运输公司是以货物运输、公路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国有运输二级资质企业。下属生产经营单位有：运输分公司、工程公司和运输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修理厂、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。公司现有在职职工1138人，其中：在岗职工983人、下岗职工（在再就业中心）260人、协保内退人员148人、离退休职工1349人。 截止2003年底，公司总资产22902万元（流动资产4847万元，固定资产3955万元，土地资产12050万元）；负债总额35684万元，其中欠付职工各项费用3700万元，职工集资建房办证所需款项13502万元。 某项目现有土地79万平米，其中生产用地29万平米（10万平米已开发），剩余为生活用地，主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个800亩的农场。 某项目按公司《破产法》规定的程序向乌鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实业开发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式收购某项目依法拍卖的原有资产，按照《破产法》的要求，通过拍卖，以出让形式获得某项目全部土地的使用权。 平顶山项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统的农副产品集散交易场地，周边市政设施完善，有大量成熟的居住区，适合商贸和居住。 九家湾项目：该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。是乌鲁木齐传统的物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。 地窝堡项目：该项目是某某集团通过收购某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有大量