商业金融街项目初步设计方案.doc

第一章 总论 2 1.1项目概况 2 1.2编制依据 2 1.3主要技术指标 3 第二章 市场分析与预测 5 2.1 投资环境分析 5 2.2市场现状 6 2.3.1市场需求分析 7 2.3.2市场供给分析 11 2.4项目swot分析 11 2.4.1优势 11 2.4.2劣势 12 2.4.3机遇 13 2.4.4威胁 13 2.5项目初步定位 14 第三章 项目选址和建设条件 15 3. 1项目前期工作安排 17 3.2项目建设阶段计划安排 17 3.2.1项目进度安排的依据 17 3.2.2进度安排原则 17 3.2.3分阶段开发的原因与目的 18 第四章 项目总投资估算与资金筹措 19 4.1 项目总投资估算的依据 19 4.2 项目总投资估算的原则 19 4.3 项目总投资估算 20 4.4 资金筹措与融资方式 22 第五章 财务评价 24 5.1财务评价基础数据的测算 24 5.2盈利能力分析 24 5.2.1静态盈利能力分析 24 5.2.2动态盈利能力分析 25 5.3清偿能力分析 26 5.4评价结论 26 第六章 不确定分析 27 6.1盈亏平衡分析 27 6.2 敏感性分析 28 第七章 结论及建议 31 7.1结论 31 7.2建议 32 第一章 总论 1.1项目概况 1、项目名称：XXXXX商业金融街 2、项目主管部门：XXXXXXXXXXX有限公司 3、项目性质：新建 4、项目地点：XXXXXXXX地点 5、项目负责人：XXX 1.2编制依据 （一）法律、法规 1、《中华人民共和国环境保护法》； 2、《中华人民共和国消防法》； 3、《国家节能技术大纲》； 4、《中华人民共和国招标投标法》； 5、《建设项目环境保护管理办法》； 6、《建设项目环境保护设计规定》； （二）其他 1、《XXX商业街建设规划》 2、《投资项目可行性研究指南》； 3、《建设项目选址意见书》； 4、《建设工程规划许可证》； 5、《关于申请XXXXX商业金融街建设项目用地预审的函》； 6、XXX发展改革局关于编制《XXXXX商业金融街项目可行性研究报告》委托书； 7、国家及XXX有关技术规范和标准； 8、项目业主提供的有关资料。 1.3主要技术指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。 表1.1 主要财务数据及评价指标表 序号 名称 单位 值 一 财务数据 1 总投资 万元 3276 2 总销售收入 万元 7560 3 销售税金及附加 万元 168 4 利润总额 万元 4116 5 所得税 万元 1029 6 税后利润 万元 3091 二 财务评价指标 1 项目财务净现值 万元 1035 2 项目内部收益率 20.72% 3 静态投资回收期 年 4.01 4 动态投资回收期 年 4.40 5 资本金财务净现值 万元 1091 6 资本金内部收益率 21.79% 7 借款偿还期 年 2.71 8 盈亏平衡点 74% 第二章 市场分析与预测 2.1 投资环境分析 （一）XXX经济发展状况 XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。XXX系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积1574平方公里，常住人口95万人。改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经 济和社会事业的蓬勃协调发展。 XXX商业街一览表（19个） 名称 功能特色 备注 电子专业街 IT类、电子类、音像类产品 区域型 综合商业街 综合商业 区域型 咖啡休闲专业街 休闲、饮食、娱乐 社区型 古玩字画专业街 文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品 社区型 电子城步行专业街 休闲、娱乐、饮食、购物 社区型 餐饮专业街 饮食、娱乐、 区域型 通讯产品一条街 手机、通讯产品和器材 区域型 清真食品专业街 清真特色食品、干果、糕点 区域型 图书专业街 书籍、文化用品 社区型 水产品专业街 海味、水产、特色食品 社区型 纺织品专业街 服装、布匹、床上用品、家居装饰用品 区域型 精品购物步行街 服装、鞋帽、皮具 区域型 纸制品专业街 各类纸品 区域型 电子科技专业街 电脑、电脑配件、打印机等电子产品 区域型 餐饮娱乐专业街 餐饮、娱乐 区域型 康复路服装专业街 服装、日用品 社区型 古玩民俗商品专业街 古玩、旅游商品 社区型 建材专业街 建筑材料、