“金沙云庭”宗地地块开发项目备案申报书.docVIP

第一部分：项目概况 宗地位置 “金沙云庭”该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。 二、宗地现状 1、四至范围：东面是“金沙西苑”楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。 2、此处地势平坦，与周边地势持平。 3、宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。 4、该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。 三、项目周边的社区配套 1、交通状况 （1）、公交车状况：公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、47、81、305、69、801、809路金沙车站下。 （2）、该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。 （3）、该宗地位于规划地铁2号线沿线，以后交通将更加便捷。 2、教育状况 在教育状况方面，则有以下多所学校： 金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。） 3、医疗水平 在“金沙云庭”周围，有多家医院，包括：成都金沙医院、成都妇女儿童医院、西区医院、中医附院、四川省人民医院、满地可医院。 4、大型购物中心、主要商场和菜市场 周边商场包括西单商场、欧尚、麦德龙、家乐福光华店和金沙大型室内菜市。 5、银行 周边银行包括有：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、成都商业银行、交通银行金沙支行、兴业银行、恒丰银行。 6、其他 在“金沙云庭”周边还包括有：加油站、中餐厅、火锅餐厅、快餐、酒吧、茶楼、KTV、美容院、洗浴健身中心等等。 四、项目周边环境 “金沙云庭”在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。然而该宗地被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还是对空气质量都是十分有利的。 五、市政配套 1、道路现状及规划发展 目前为止，“金沙云庭”周边的道路状况十分良好，蜀金路、金沙遗址路、清江西路、金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。 2、供水、排水完整无破损，通讯（有线电视、电话、网络）完全接入。 六、规划控制要点 该宗地总占地面积是41492.87平方米，建筑面积是160000平方米。总净用地面积为63亩，规划设计条件中规定：绿化率≥30%，，容积率≤1.8，建筑密度总≤30%，建筑高度≤21米，此宗地为二类住宅用地（可兼容商业≤10%）。 七、土地价格 由成都市国土资源局查询得知，该宗地（编号：QY（252/211）：2009-003）于2009年4月15日进行公开拍卖，起始价为460万元/亩，成交的土地价格为590万元/亩。则，该宗地总地价为590*63=37170万元。 第二部分：法律及政策性风险分析 一、土地法律性质评估 1、现状 1）、土地所有权归属：国有建设用地 2）、土地使用权归属：开拓置业 3）、土地的用途：商住混合用地 4）、土地使用年限：住宅从2009年4月15日至2079年4月14日，还剩68年零4个月，商业从2009年4月15日至2049年4月14日，还剩38年零4个月 2、规划 1）、规划所有权归属：国有建设用地 2）、规划的用途：商住混合用地 3）、规划土地使用年限：住宅70年，商业40年 二、政策性风险评估 由于该宗地周边的金沙西墅居住区正在建设中，开工面积在3万平方米左右，是由政府组织实施的项目。该项目上马一定会对金沙西墅居住区造成一定的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据公司与当地政府的良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。 三、总体评价 该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓置业与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。然后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。 第三部分：市场分析 一、2010年房地产市场的政策动向 从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了一些地方细则，至今仍有部分城市未出台“新国十条”的执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策的强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。全国各地目前的表现基本一致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，