某金地景园房地产开发建设项目投资策划方案.doc

1 项目总论 1.1、项目背景 项目名称 项目处于湖南省长沙市天心区友谊路与韶高路交汇处，项目名称暂定为“富兴·金地景园” 。 本司于2005年1月至2005年3月经事业部同意，采取方案征集、可行性研究方式组织了规划设计、地产代理（策划） 受托单位：深圳市天方房地产经纪代理有限公司、深圳一帆文化传播有限公司、深圳市中原物业顾问有限公司、长沙市尊豪房地产经济有限公司、吉好地咨询（北京）有限公司长沙分公司、北方——汉沙扬建筑工程设计有限公司、上海中建建筑设计院有限公司7家单位进行总规平面布置、市场调研。又于3月30日组织了规划、建筑、销售代理、策划机构专家进行多次座谈，大家一致认为： （1）该地块大市政配套已基本形成，地块周边房开项目已进入建设、热售中，人气、商气渐旺，开发成熟度日趋成熟。本项目2005年3季度开工建设，2006年1季度开盘正值开发商机黄金阶段。 （2）技经指标：综合容积率控制在2.8—3.0之间，开发总面积18万—20万平方米。 （3）项目定位可供选择方案： 4：高层住宅；B：高层+多层 研究工作依据 （1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号） （2）《建设项目经济评价方法与参数》(国家计委、建设部：计投资[1993]530号) （3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） （4）《长沙建设工程价格信息》（2003） （7）企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据方案征集提供的《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表： 表1：项目经济技术指标 项目名称 整个项目 建设用地面积（m2） 55541．0 总建筑面积（m2） 容积率 2.8 覆盖率 18.9% 绿地率 45% 计容积率面积（m2） 155514.8 其中：住宅（包括单身公寓）（m2） 135509.4 商业（m2） 19921.1 不计容积率面积（m2） 19000 停车位（个） 650(地上200、地下450) 项目开发手续 项目土地使用权取得 本项目已交纳购地款4100余万元。截止2005年3月止，土地成本5872.37万元，折合48.9万元/亩。 项目开发合法性手续 项目用地的其余合法手续正在办理。 可行性研究结果 市场预测 根据市场调查，天心区近年将有大量的楼盘推出，区域市场竞争激烈，同时片区市场也将面对其他片区市场的有效竞争。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为38,387.52万元（含地价），详见下表： 表3：项目总投资估算表 序号 项目名称 总额万元 单价 （元/平方米） 占总投资比例 1 土地成本 9,600.00 617.64 23.7% 2 前期工程费 750.41 43.02 1.9% 3 建安工程 20,296.07 1,163.56 50.1% 4 管理费 612.93 35.14 1.5% 5 不可预见费 612.93 36.31 1.5% 6 其他费用 1,884.91 108.06 4.7% 7 财务费用 3,392.00 194.46 8.4% 8 销售费用 2,475.04 141.89 6.1% 9 公用设施专用基金 872.57 50.02 2.2% 10 合计 40,496.87 2,321.66 100.0% 项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、其他方式融资和销售回款。 项目总投资约40,496.87万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金6000万元，银行借款10,000.00万元，销售收入24,496.87万元 表4：项目资金来源表 序号 项目名称 总额（万元） 比例 1 自有资金及融资 6,000.00 14.82% 2 银行贷款 10,000.00 24.69% 3 销售收入 24,496.87 60.49% 4 总投资 40,496.87 100.00% 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金（其他方式融资）、银行贷款和销售回款。 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。 经测算经济效益良好 经测算主要经济技术指标如下表所示： 表5：项目主要经济技术指标 序号 项目名称 总额万元 单价 （元/平方米） 占总投资比例 1 土地成本 9,600.00 617.64 23.7% 2 前期工程费 750.41 43.0