海南皇冠滨海酒店营销策划推广规化方案.docVIP

《市场分析篇》 房地产市场是有一个非常敏感的市场，国家政策的少许变动，或者是发生一件有影响的事件，都有可能给房地产市场带来巨大的动荡和波澜；作为国民经济的重要组成部分──房地产业，增长势头十分明显，将会有更大的发展前景； 我司通过对2001年度以及今年上半年的海南房地产市场情况的透视，特别注重本项目的片区──琼山区未来发展趋势的分析，以及本项目即将面临的竞争对手的分析，提供具有参考价值的资料，作为贵司参考的依据。 目 录 第一章 宏观市场调查与分析 宏观政策现状 宏观政策的趋势 第二章 房地产业发展趋势 一、全国市场与国际化基础 二、生活方式的共同标准 三、国际化进程加速 第三章 海南省市场分析 海南省近年经济发展 二、海南旅游产业发展现状 第四章 项目分析 一、经营管理模式分析 二、项目SWOT 三、本项目的三大卖点 第五章 项目整体定位 项目的总体定位 二、 项目综合定位 三、 客户定位分析 四、 项目价格定位 第六章 项目营销推广策略 一、 营销目标 二、 营销推广思路 三、 推广主题 四、 推出时机 五、 推广进程 六、全球推广销售策略 七、全球宣传策略 八、造势策略 九、常规宣传策略 十、销售进度计划与销售目标 十一、销售时间及地点安排 十二、媒体选择策略 十三、总体销售策略 十四、具体销售策略的运用 十五、推广计划所需具体事项 十六、推广费用预算 十七、面临的威胁与风险 十八、规避经营市场风险的策略 第七章 项目的包装建议 一、地盘包装方案 二、销售中心设计方案 三、售楼中心包装建议 第八章 销售前准备工作及安排 一、 现场包装工作 二、售楼书、单张、价目表的准备 三、境外银行按揭工作落实到位 第九章 营销推广中的品牌战略 一、品牌营销的重要性 二、牌营销的几种模式 三、品牌在经营中的作用 四、品牌建立的机遇及危机处理 第一章 宏观市场调查与分析 宏观政策现状及趋势 ★把握行业政策的现状及趋势，是进行房地产项目开发时，规避政策性风险的有力保证。 一、 宏观政策现状 在现阶段，我国总体上的房地产政策是积极的，引导着房地产业理性地向着市场化的方向发展，并有力使得房地产业成为推动国民经济持续增长的重要支柱，进一步改善和满足了人民群众不断改善居住条件的需求。 全国最新房地产政策动向 国家政策积极地采取措施，全力扩大住房消费需求，城市住房分配方案货币化方案已与1999年9月底出台，国家通过体制创新、调整财政、信贷等方面的政策，最大限度地调动个人买房积极性，推动住房消费需求增长,人民银行推出多种担保形式，促进住房贷款业务发展的有关政策，同时，研究扩大住房公积金个人贷款业务的政策也已出台。 为鼓励公民购房，国家出台了税收优惠政策，以此减轻个人买卖普通住宅的税收负担，有效地启动房地产市场，个人购买住房并居住超过一年的普通住宅，成为个人自建自住的住宅， 销售时免征营业税；个人购买住房并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购买人原价后的差额计征；个人购买自用普通住宅，暂减年征收契税；居民拥有的普通住宅，转让时暂时免收土地增值税。为促进积压控制房销售，在2000年底以前对此类住宅销售时应缴纳的营业税、契税予以免征，1999年6月30日以前建成尚未出售而积压的控制商品房，在2000年前销售时应缴纳的营业税、契税予以免征。 在外部支持力方面，国家积极采取一系列直接措施，刺激房地产消费，2001年6月份，央行再次降低存款利息，使得居民的消费贷款的利息负担大大减轻，9月份，央行又决定延长住房贷款期限，降低住房贷款利息，规定各商业银行所提供的住房贷款年限由原来最高20年延长至30年，贷款利率由原来的6.33%降至5.58%──5.31%（贷款年限在5年以下的其利率为5.31%，贷款年限在5年以上的其利率为5.5%）。 为进一步刺激消费，九届人大常委会第十一次会议，通过对“个人所得税”的修正案，根据修改后的修正案规定，对个人存款利息所得按20%的比例征收税额，自1997年央行降息以来，我国居民的存款利率已大幅下降，但对启动消费市场未起到明显作用，而同期城市居民存款余额却增长59000万亿人民币，较去年同期增长18.5%，针对这一现状，再次降息对商业银行的经营带来影响，把个人存款利息作为征收对象， 不仅变相降低了存款利率，更增加了国库收入。根据此次政策出台后的一次居民调查显示，银行储蓄明显下降，住房消费意识明显上升。 目前支持房地产版块走强的因素有： 国家的宏观经济逐