青岛东风盐场商品房开发建设项目立项申报材料.doc

第1章 总论 1.1项目名称及项目承担单位 项目名称：青岛东风盐场商品房开发建设项目 承办单位：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司 1.2承办单位概况： 青岛高新区东风盐场房产置业有限公司成立于2009年，注册资本1000万元。法定代表人：官集太，拥有职工50人，主要经营房产置业，开发销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛市政府批准的东风小区经济适用房项目，总建筑面积4.3万平方米，主体工程已全部结束，计划2009年底全部竣工。 1.3 项目概况 1.3.1 工程位置 该项目地点位于青岛高新区28号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。 1.3.2项目建设规模及内容 青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用地区域内，占地20亩，规划用地13340平方米，建筑面积20000平方米。规划用途为普通商品房开发。 本项目采用两个备选方案，第一方案为6个6层的多层建筑，第二方案为5个小高层建筑，其中两个15层，三个9层建筑。根据市场和投资估算分析，推荐采用第一方案。 工程第一方案建设内容主要是：6栋6层砖混住宅楼的工程的土建、装饰、给排水、电气、小区绿化、景观、水电配套，给排水管网配套、路面硬化工程（不含暖气安装、热力配套工程）。燃气管道由燃气公司负责。 1.3.3 工程投资及资金来源 项目第一方案建设投资3670.9万元。资金来源包括：职工住房拆迁补偿金2746.8万元；建设单位贷款600万元，建设单位自筹324.1万元，。 1.3.4 建设周期 项目第一方案建设期为1年, 计划2009年5月开工，7月底前土地平整，底座探测、基坑下桩等基础部分施工结束。2009年9月开始对各标准层进行建设，2010年5月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰、室内装修、正楼配套设施及附属工程建设，2010年6月底整个项目工程除部分绿化工程外，全部建设完成。 1.4 项目建议书（代可研）编制依据 1、《青岛高新区2009年服务业重点领域发展规划》 2、《胶州湾北部高新区高新技术产业发展规划》 3、《青岛市总体规划（1995-2010年）》 4、国家发展改革委、建设部2006年出版的《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）； 5、国家计委办公厅2002年出版的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 6、工程区域1：500地形图。 8、青岛高新区东风盐场房产置业有限公司提供的项目其他相关资料。 1.5项目建议书（代可研）结论 本项目为青岛东风盐场商品房开发建设项目,符合青岛市高新区建设规划,可以完善青岛高新区岙东路、河东路周边建设环境，创造良好的配套居住小区，促进青岛高新区房地产业发展。同时项目建成后可以改善周边居民居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，具有较好的社会效益。项目主要经济技术指标见表1-1。 表1－1 项目方案一主要经济技术指标表 序号 名称 单位 数量 备注 1 建设投资 万元 3670.9 　 2 资金来源 　 2.1 拆迁安置补偿 万元 2746.8 　 2.2 建设单位贷款 万元 600 2.3 建设单位自筹资金 万元 324.1 3 总成本费用 万元 3718.77 4 新增销售收入 万元 4486.8 5 总投资利润率 ％ 14.20 6 内部收益率 ％ 12.06 税前 内部收益率 ％ 8.99 税后 7 投资回收期 年 2.27 动态 投资回收期 年 1.97 静态 8 新增岗位 个 12 9 建设期 年 1 第2章 项目建设背景及建设的必要性 2.1 项目的提出背景 住房是居民的基本生活需求。“十五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价、完善住房保障体系的呼声日益强烈，2007年，美国房地产次级债危机爆发，接着演变成了2008年席卷全球的金融海啸，从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。一线城市的房地产价格出现了一定幅度的调整，房地产成交量也很低迷，总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。国务院总理温家宝在2009年两会作政府工作报告时指出，促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免