某高尔夫新建项目可研报告.doc

前 言 项目发展的目标体系 一、本项目研究背景 （一）企业背景 华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于： 资金安全性：项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。 项目可投资性：未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。 发展可持续性：通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。 以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。 （二）项目自身条件 项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连XX新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。 根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识： 地块资源禀赋优越 较为突出的资源为四大类： 水资源——该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。 物种资源——项目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。 植被资源——地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。 地貌资源——区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。 土地证将分期获得 2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取；1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。 （三）项目发展环境 项目所在的XX区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段，XX在规划、政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。 三、项目的特殊性认识 本案是西部中心城市郊区的综合性大盘 与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。 政、企关系决定本案开发的可行性 一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要的保障。 四、本项目发展的前提条件分析 必须建立一个特色吸引物 参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点。 必须立足“城市运营”进行发展 本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必须站在区域发展、城市运营的角度进行思考。 五、本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用“城市运营”手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。 以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。 第一章 区域发展战略研究 一、大成都城市定位对区域发展的意义 成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。 作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为“中国休闲之都”——它所面对的休闲市场将是全国乃至全球！ 二、大成都总体规划对区域发展的影响 华阳组团：小康居住新城 温江（柳城）组团：花园居住新城 龙泉组团：山地型休闲旅游区 新都—青白江组团：大型制造业基地 双流（东升）组团：新型工业基地 郫县（郫筒）组团：高新技术产业中心 在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场发生了革命性突破；而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全新市场的挑战。 三、XX规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 XX政府力图把XX打造为“西部花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在创造“天府水城，人居XX”的优美休闲人居环境；区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的改变。 同时，XX围绕打造“成都市东北部次中心”，全方位推进对外开放；正建设成为无污染的中国西部纺织城。 2007年底，成金路开通，XX与成都的距离为31公里，半径属于30—50公里的地域，与成都的距离在30分钟车程内，成金快速