土地一级开发威尼斯水城项目投资可研申请报告.doc

项目背景及范围 2009年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。 2010年1月14日与海口市国土局首次正式对接。 根据现行《海口市江东组团片区控制性详细规划》，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路以北、桂林洋农场以西、海岸线以南的约5248.55亩的范围。 项目区域基本情况调查 项目区域规划情况调查 按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块11块（30#地块到40#地块）。 地块数据统计 根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下： 威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规） 地块编码 用地性质 用地性质代码 用地 面积 容积率 建筑 密度 建筑限高 绿地率 30 地块 3001 广场用地 S2 23883 　 　 　 　 3002 防护绿地 G22 37311 　 　 　 　 3003 河港用地 T42 110757 　 　 　 　 3004 商业用地 C21 38234 1.2 30 20 35 31 地块 3101 河港用地 T42 102116 　 　 　 　 3102 防护绿地 G22 84575 　 　 　 90 32 地块 3201 防护绿地 G22 79801 　 　 　 90 3202 一类居住用地 R11 263761 0.8（1.2） 22 13（19） 45 33 地块 3301 幼儿园用地 R12 10895 0.8 25 13 45 3302 一类居住用地 R11 295745 0.8（1.2） 18 13（19） 40 3303 防护绿地 G22 61116 　 　 　 90 34 地块 3401 防护绿地 G22 100065 　 　 　 90 3402 宾馆酒店用地 C25 80285 0.5（0.8） 15 16（23） 50 3403 一类居住用地 R11 143032 0.5（0.8） 18 13（19） 45 3404 小学 R12 24623 0.8 25 16 45 35 地块 3501 防护绿地 G22 53834 　 　 　 90 3502 宾馆酒店用地 C25 71836 0.5（0.8） 18 13（19） 50 3503 一类居住用地 R11 74625 0.5（0.8） 18 13（19） 45 36 地块 3601 一类居住用地 R11 183172 0.5（0.8） 18 13（19） 45 37 地块 3701 一类居住用地 R11 261869 0.5（0.8） 18 13（19） 45 38 地块 3801 公共绿地 G11 194214 　 　 　 80 39 地块 3901 公共绿地 G11 323532 　 　 　 80 40 地块 4001 公共绿地 G11 68177 　 　 　 80 数 据 合 计 合 计 2687458 平方米 合4031.17亩 主要统计结果 统计结果表明，项目地块内：广场用地23883平方米，防护绿地835970平方米，河港用地212873平方米，幼儿园用地10895平方米，小学24623平方米，公共绿地342746平方米，商业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平方米，一类居住用地1222204平方米。总面积2687458平方米，即约4031.17亩。 可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、一类居住用地共计1412559平方米，即2118.83亩，所占的比例为52.56%。见下表： 类似案例调研 案例基本情况 2007年12月，北京YYYY股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西海岸新区土地一级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约为5209亩，扣除行政中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于3300亩。可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小于63.35%。 双方分工及投入 在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块一期约4050亩土地的征地、拆迁、国有土地收回置换工作；北京YYYY股份有限公司投入资金累计不低于7亿元人民币，其中3亿元用于第一期行政中心建设，4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级开发；北京YYYY股份有限公司具体负责完成项目地块用地红线内土地一级开发中的通路、通电、排水、土地平整。也就是说，北京YYYY主要负责工程工作并承担费用，土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用。 土地价款之费用上缴 根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出让价款的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。 双方收