某国际广场建设新建项目可研报告.docVIP

第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称：XX市XX国际广场项目 二、项目建设单位：XX市XX置业有限公司 三、项目负责人： 四、项目建设地点： 项目建设场址位于XX市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条18米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。 五、项目主要建设内容为： 总用地面积13335.7㎡，沿中央大道和北侧分别设置了一幢26层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈“反L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。总建筑面积63294.16㎡,其中计容积率建筑面积56009.04㎡：不计容积率建筑面积7285.12㎡（含地下室建筑面积7054.75㎡，配套建筑面积230.37㎡）。项目地点交通便利，形成良好的景观空间。 六、项目建设单位情况： XX市XX置业有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币。 七、项目前期工作进展情况说明： 本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示《建设项目选址意见书》，各项规划指标的《建设项目选址意见书》中已确定，按建设局规划方案的要求，下一步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。 第二节 编制依据 一、建设单位与XX市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》； 二、XX市建设局鼎建规[2010]40号《XX市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函》； 三、《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 四、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 五、XX国际广场项目规划设计方案审定通知书； 六、业主单位提供的其它材料； 七、业主单位委托编制可研报告的合同书。 第三节 主要结论 宏观环境分析总结 国内写字楼市场概况 从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。 （二）XX市写字楼市场概况 XX市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城、滨江朝代城、龙泽外滩、集创大厦、桐南明珠、御景园等一批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。XX人民已逐渐从“居优其屋”向置业转变，而第三产业比重的增加及从业人员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。但XX近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。 二、市场前景预测 根据宏观房地产市场和XX市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活工作模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。 三、项目总投资及资金筹措方案 项目总投资为45446.66万元，项目所需资金由建设单位自筹28000万元，其余17446.66万元由销售收入再投入解决。 四、综合评价结论 项目建设符合当前XX市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升XX市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快XX城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高桐南新城片区的城市建设水平具有十分重要的意义。 项目选址科学合理，自然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的基本条件。项目主要经济指标见下表： 在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为25.78％，项目资本金净利润率41.84％，项目投资财务税前内部收益率为21.1％，项目投资财务税后内部收益率为15.8％，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项