娄底春园商业步行街项目可研报告.docVIP

第一章 总 论 一、项目概况 1、项目名称：娄底春园商业步行街。 2、建设地点：娄底市南贸街（氐星路～新星路）、春园路（长青街～乐坪街）。 3、占地面积：77884m2，其中商业用地22219 m2,停车场及车道11756 m2,绿化用地14130 m2,其它用地29779 m2。 4、建筑面积：69421 m2，其中商业面积56658 m2,公共交通及辅助面积12763 m2。 5、主要建设内容： 1）拆除南贸街东至市政府北门、西至氐星路，春园路南至乐坪东街、北到长青街所属春园商业步行街区建设规划红线范围内的建筑物、构筑物。拆迁范围内土地面积约117亩（77884 m2），拆除建筑物总面积48775 m2。 2）新建娄底春园商业步行街。 6、工程总投资（不含财务费用）：19801.08万元。 7、资金来源：本项目建设资金全部由招商引资解决。 8、经济效益： 1）税后利润： 本项目全部建成后，累计销售利润8127.16万元,税后利润2959.66万元。 2）投资利润率41.04%。 3）投资利税率49.38%。 4）税前全部投资财务内部收益率（FIRR）57.95%；税后全部投资财务内部收益率24.59%。 5）全部投资财务净现值FNPV（ｉ＝7％）：税前6342.79万元，税后3248.12万元。 ６）静态投资回收期2.61年。 二、建设单位 投资业主：娄底市城市建设投资开发有限责任公司。 拆迁业主：娄底市安泰城镇房屋拆迁有限公司。 三、可行性研究报告编制依据 1、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； 2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 3、娄底市人民政府《春园商业步行街区拆迁安置方案》（讨论稿）； 4、上海同济大学设计的《娄底商业步行街规划方案设计》； 5、娄底市春园商业步行街区国有土地使用权及开发建设权出让招标书（讨论稿）； 6、有关各专业的国家设计规范； 7、项目单位提供的各项基础资料； 8、经济环境及市场调查； 9、娄底市春园商业步行街工程建设指挥部关于娄底市春园商业步行街工程建设实施方案（送审稿）； 10、有关会议记录等。 四、可行性研究报告编制范围 根据娄底商业步行街初步规划方案，本投资策划工作范围主要是市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业建筑及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 五、结论及建议 1、结论: 1）娄底春园商业步行街区项目的开发，适应我国城市快速发展的潮流，将成为展示娄底市城市经济实力与城市活力的大平台，成为吸引无限商机的开放体系和集聚商业、文化、生活休闲以及旅游观光的网络综合体,对提高城市品位和城市职能、城市形态，繁荣全市商业和推动经济的发展，改善城市居民生活质量等方面发挥重要的作用,因此建设此项目是十分必要的。 2）从娄底春园商业步行街区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看本项目建设是可行的，也是合理的。项目建设时间短（18个月），经济效益较高，税后利润2959.66万元，全部投资利润率41.04%,投资利税率49.38%,财务内部收益率税前为57.95%，税后为24.59%,均大大超过同期贷款利率和基准贴现率,投资回收期2.61年,说明从经济上看建设是可行的。 2、建议： 项目开发规模比较大，投资比较多，超过了娄底以往建设的其他商业步行街，牵涉面比较宽，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动，协调好建设区内和周边有关单位、居民的关系，认真做好拆迁安置工作，安排好拆迁户住所和生活，各方面的力量拧成一股绳，同时，要严格把好施工质量关，保证施工质量，多快好省地完成建设任务。 第二章 市场分析与营销战略 　　一、市场分析 1、娄底市商贸业现状与前景分析 2003年，全市共实现社会商品零售总额78.83亿元，比上年增长8%。全市大中型商业网点已发展到156个，年销售额19.4亿元，其中娄底城区56个，年销售额6.5亿元；全市共有批发零售商业和餐饮服务业网点3.8万处，从业人员19.2万人，其中娄底城区8619处，从业人员4.3万人；全市各类商品市场已发展到140多个，总成交额22亿元，其中娄底城区25个，总成交额7.3亿元。娄底城区乐坪、娄星、氐星、长青等几条主要街道及涟钢部分街道的区域内共有各类市场25个，商场259个，大小超市58个，服务、餐饮、娱乐网点829个，其他行业商业设施1744个，商业网点和商品市场迅速发展，扩大了城市居民就业，增加了地方财政收入，完善了中心城市服务功能，提高了城市品位，有效地促进了社会的繁荣和发展。 综观我市商业网点和商品市场的发展，其主要特点：一是商业网点发展迅速，区域性商贸中心的框架基本形成。随着我市城市建设步伐的加快，在市区已形成了以清泉广场为商业轴心，以银海商业广场