论述商品房预售制度是否该取消.pptVIP

我国现阶段商品房预售制度是否应该取消 我们的答案：否 　　　 商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。 现如今，我们房地产供求关系仍然不平衡，虽然随着我们经济的突飞猛进我国的房地产企业得到了快速发展。但是相较房地产投资的巨大成本，有大量房地产企业靠自身资金储备无法进行房地产开发。 如今，我国为控制房价增长对房地产企业实施限贷，且我们金融市场改革还未有较大突破，企业市场融资存在很多风险及太多不确定性。为照顾房地产企业的生存，重要的是我们房地产市场积极稳定的发展，我们组的意见是现今环境暂不适合取消商品房预售制度。 当然不可 否认 ， 现 阶 段 的商品房 预 售 制度 确 实 存 在 诸 多弊 端 。但这 不是预售制度的存在就有问题，而是预售制度不够完善。 预售制度存在的几个问题 （一）挖坑就开始预售，消费承担了项目的投资风险 消费者的消费资金，经过预售这一环节，便名正言顺地变成了开发商的投资资金。投资是为了赢利，当然要承担风险。消费则是为了获职生活或生产必需品，无须为投资者承担风险，这是非常浅显的道理。而商品房预售制度却帮助开发商将消费者绑在他们的战车上，替他们承担项目的投资风险。许多烂尾楼就是这样，害得众多无辜的消费者一生积蓄血本无归，化为乌有。 （二）预售许可证申请要求不高，降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀 商品房预售制度这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小博大、空手套白狼”。巨额的利润，极大地刺激了开发商的胃口。商品房预售制不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面。最终是房地产业的发展变态化，原有的规则被打乱，市场泡沫出现。 （三）房地产商自投资金有限，引发金融危机的风险源 相当一部分开发 商借助于抵押贷款、 按揭、流动资金贷款 和其他的金融工具， 将商品房开发的风险 几乎全部转嫁给银行。 对 于消 除房 地 产 预 售 制 度所 引 发 弊 端 的一 点 建 议 1 、 规 范预 售 合 同 内容 ， 消 除 显 失公 平 的 条 款 作 为合 同确 实 应 遵 循 意 思 自治 的 原 则 ，这 也 是对 双 方 当事人合 法 权 益 的保 护 。但 对 于 开 发 商 单 方 拟 定 的预 售合 同却 应 着重规 范 。 起 码 要 做 到违 约 责 任 对 等 ， 逾 期 付 款 同逾 期 交 房 的违 约金 比例 应 相 同 。对 于面 积 误 差 的 自行 约定 应 取 消 。 2 、 加 强 对 房 地 产预 售 所 得 资 金 的监 管 虽然 根据 《 城 市房 地产 管理 法 》 第 四十 五条 三款 之 相关 规定 商品房预 售所 得款 项 ， 必须 用于有 关 的工程 建设 。但对 于监 管主体 及如 何监 督尚 无明确法 律规 定 。 缺乏可 操作性 。 应 及时 帛 I 定相关 法德 、法规 予以规 范 。 这 样可 以有效 保证发 包人 向承包 人按 期支付 工程 建设款 。避免 因承包 人行 使优先 受偿权 而给 购房 者造成损 失 。 3 、 完善 不 动 产 抵押 登记 制 度 。 不 动产 相 关 信 息应 及 时公 示 相 关 行 政 机 关 应 尽 量 缩 短 不 动 产 抵 押 登 记 时 间 ，并 及 时 公示抵 押登记信息 ， 便 于购 房者查阅。这样对抵押房再预售 、 预售房 再抵 押 的行 为 具 有抑 制作 用 。 4、提高预售许可证获得要求 要求有多少自投资金，有相应的资金管理记录的才给予许可证。 如前所述 ， 其实带来弊端 的并不是预售制度本身。 缺 乏更加完善的法律规范才是导致问题频繁出现的根本原 因。笔者认为在 当前的社会状况下从法律上规范与完善房地 产预 售制度比取消该制度更加现实 。毕竟房地产预售制度伴 随了我 国房地产交易市场 1 0 余年之久。 其成效是有 目共睹 的。 在 目前商品房供应量 并 不 饱 和 ， 且 国 内 的房 地 产 融 资 渠 道 尚 未 完 全 健 全 的情 况 下 ，冒然 取 消 预 售 制度 还 是 不 太 适宜 的 。 如 果 能 够加 以 制约。预 售 制度也将 不再是 “ 脱缰野马 ” ， 规范后 的它必将 能为社会主 义经