土地估价报告编制88539.pptVIP

土地估价报告编制 赵 吉 禄 大连天石不动产顾问有限公司 主 要 内 容 一、土地估价报告编制步骤 二、估价报告文本结构分析 三、编制过程中的注意事项 四、主要估价方法分析 五、估价报告评分标准 一、编制的主要步骤 （一） 了解客户，明确工作目标 1. 客户的真实需求，估价目的应由客户认可； 2. 客户对估价的了解和对市场状况的掌握； 3. 客户对估价结果的理解能力和从中获益的能力 （一） 了解客户，明确工作目标 * 拟定询问提纲或者需议定事项目录； * 组织市场调查、现场勘察和收集资料； * 将掌握的情况用文字形式表述出来，并提出具体的解决思路 （二）现场勘察，掌握估价对象情况 1. 对估价标的的现场察看 * 登记状况的现场核定 * 利用现状和有效利用强度： * 扩展余地 （二）现场勘察，掌握估价对象情况 2. 对周边环境的察看 * 最佳使用的判断 * 用途转换的可行性 * 集聚效应 （三） 估价对象的权利状况界定 审计和评估的关系 债权和物权 （四） 收集资料及市场调查 1. 由委托方提供证明性材料 2. 到有关部门查阅 3. 机构自身的市场调查 （五） 编写估价报告 1. 报告初稿：评估思路、重要参数和主要结论，用于机构内部审定的文本 2. 报告简本：与估价目的相关的重要结论和需提醒委托方注意的问题，用于与委托方的交流沟通的文本 3. 正式报告：正式提交的报告文本 二、估价报告文本结构分析 （一） 评估业务和分析业务 侧重于评估性的业务： 按照评估程序和估价报告格式提供估价结果 2. 侧重于分析性的业务： 由于条件限制，使得不具备正常评估的前提条件，或者由于委托方的特殊要求 （二） 工作性报告和技术性报告 * 工作性报告：一般性说明，简明、摘要。侧重于工作过程及主要结果，以及与评估结果应用相关的注意事项。 * 技术报告：技术过程的展现。侧重于估价依据、思路、参数选取及计算过程和分析过程。 （三） 报告格式的基本框架 工作报告：分五个部分 （1） 封面 * 具体内容有：标题、项目名称、委托单位、报告编号和提交报告日期 * 主要作用：存档和查阅的提示信息 （三） 报告格式的基本框架 （2） 摘要 * 具体内容有：估价目的、基准日、估价日期、地价定义和估价结果 * 主要作用：便于快速阅读 * 重点：估价目的、地价定义和结果一览表 （三） 报告格式的基本框架 （3） 估价对象界定 * 具体内容有：估价范围、估价对象概况、影响地价因素说明 * 主要作用：对估价对象的详细说明和估价目的背景分析，便于准确把握地价定义和价格形成的市场环境。 （三） 报告格式的基本框架 （4） 土地估价和结果使用说明 * 具体内容有：估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价应用说明和报告使用说明 * 主要作用：说明主要的估价过程和如何使用估价结果。 （三） 报告格式的基本框架 （5） 附件 * 主要作用：对估价对象、估价方法及估价基础的补充性说明材料。 （三） 报告格式的基本框架 技术报告: 分五个部分 （1） 封面 * 主要内容有：除工作报告的封面内容外，还增加了关键词，作为技术报告的指定内容，用于报告审核归类使用。 （三） 报告格式的基本框架 （2） 总述 * 具体内容有：委托方和受托方、估价目的、估价依据、基准日、估价日期、地价定义及需要说明的事项 * 主要作用：将需要验证的内容集中在一起说明。 （三） 报告格式的基本框架 （ 3）估价对象描述和地价影响因素分析 * 具体内容有：一般因素、区域因素和个别因素 * 主要作用：对影响地价的因素进行分析，作为估价的基础。 （三） 报告格式的基本框架 （4） 估价方法、过程及估价结果 * 具体内容有：估价原则、估价方法和估价结果 * 主要作用：对估价报告的主体说明。 （三） 报告格式的基本框架 （5） 附件 * 与工作报告一致。 （四） 注意事项 估价报告要传递以下几方面的信息: 1、 估价师知道的事情； 2、 估价师不知道的事情； 3、 客户应该关注的事项； 4、 不应该让客户产生误解的事项。 三、估价报告编写的注意事项 （一） 项目名称 * 作用：存档和检索，便于自动化处理 * 要点：评估目的和土地用途 * 构成：使用权人+（土地座落）+（土地用途）+评估目的 （二） 关键词 * 估价对象所在市、县 * 估价目的：企业收购、转让、破产 清产核资、合资、抵押等 * 年度：报告提交年度 （三） 估价目的 作用： 说明委托方的需要、估价结果的应用方向、有关估价依据 * 决定估价原则、思路和估价方法 （三） 估价目的 * 要点：