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凯伦世家营销推广案 广州住宅市场的启示 2006是楼市的“宏观调控年”，市国土房管局的数据显示，去年广州十区一手住宅成交量914.17万平方米，成交金额58.25亿元，均价为6373元/平方米，比2005年上升1256元/平方米，升幅为24.5％，是近年的最高增幅。另据数据表明，仅2006年的楼价升幅已超过2001-2005年五年楼价累计的升幅。据来自合富辉煌的数据，2001年广州一手住宅均价为4222元/平方米，2005年为5114元/平方米，五年内广州楼价的升幅为21.1%，仍不及年一年的涨幅。年上半年每月楼价均价也未超过6500元/平方米大关。下半年，有4个月楼价均价超过了6500元/平方米，其中12月楼价最高，达到7205元/平方米，7月楼价次高，为6928元/平方米。，去年广州楼价的急升正是由于下半年楼价上升而造成的。“国六条”的出台，使大批新楼盘未能如期动工，使原本供应量不大的广州下半年楼市供应量更少，加上楼盘主推的都是高价大户型产品，所以导致了楼价的急升。 但是，下半年一手楼市成交量却反常地要比上半年成交量低。数据显示，上半年和下半年十区一手住宅成交量分别为499.29万平方米和414.88万平方米，各占全年比例的54.6％和45.4％。一般每年下半年都是广州楼市的销售旺季，以往每年广州楼市下半年成交量总会大于上半年，今年却恰恰相反。其原因有两方面：一是“国六条”6月正式实施，楼市购房观望情绪很浓；二是下半年广州楼价实在过高了，加上供应量少，导致很多购房者买不到合适的房子。市国土房管局公布去年楼市成交数据，2006年广州房屋成交面积达2070.17万平方米，首次突破2000万平方米大关，创下年度成交量的高峰。其中二手房交易占了44.1%，几乎与一手房交易分庭抗礼。广州十区一手住宅均价6373元/平方米，二手住宅均价仅3456元/平方米，几乎比一手房便宜了一半。楼价相差悬殊，是广州市民开始选购二手房的最大原因。未来两三年内，随着广州楼价的上升以及广州楼市的发展成熟，将有更多市民选择购买二手房，二手房交易量可望超过一手房，成为楼市的主导。海珠区是全市各区中楼价涨得最快的区域楼市供应量和成交量较大的区域之一其楼价从上半年的7000元/平方米左右，升至年底的接近9000元/平方米。 12月，该区一手住宅供应量为71.26万平方米，成交量为106.25万平方米。 年，海珠区楼市出现了多个热点区。赤岗一带聚集了鸿景花园、珠江帝景、元邦明月园等楼盘；广州大道南、南洲路则有珠江御景湾、罗马家园、逸景翠园、金穗东苑等项目；滨江沿线出现了大学印象台、富力银禧、珠光高派、滨江1933、光大榕岸等楼盘；东晓南及海珠中部则有翠城花园、江南花园、尚领时代、芳草轩等项目。在这多个热点区域中，除了东晓南板块一带楼价略低，维持在5500-7000元/平方米外，其他区域楼价几乎都在8000-12000万元/平方米之间。经纬地产前日公布的分析数据显示，今年上半年广州商品住房供应量将达到320万平方米，环比去年下半年减少17.5％。此次调查是在汇总去年4月－9月动工项目的相关数据之后得出 白云　 天河 荔湾 越秀 海珠 花都 番禺 供应量（万平方米） 55 50 16 13 43 45 80 （数据来源：经纬地产从经纬地产统计数据中可以看出，番禺、白云、天河三区将成为今年上半年的主要住宅供应区域，其中番禺区商品住房供应量预计达到80万平方米，白云、天河两区分别为55万平方米和50万平方米。与2006年一样，越秀、荔湾仍将是广州老八区中住宅最为稀缺的区域，这两个板块的商品住宅上市量仅为13万平方米和16万平方米。 除花都、萝岗、南沙三区之外，其他各区商品房供应量都呈减少趋势。与去年同期相比，天河区可售住宅面积将减少15万平方米，降幅达到23％，成为供应萎缩最为明显的区域。其次是白云、番禺两区，将分别减少15％和11％。根据《广州市未来五年住房规划》内容，2007年全年广州将建设商品住房10.41万套，建筑面积1038万平方米。由此可见，如果想要完成全年住房规划，今年下半年广州市场商品房供应量至少要达到700万平方米，这一数字将是上半年的两倍以上。受去年年中出台的国十五条影响，不少楼盘需要重新进行规划报建，这一周期将持续半年或更长时间，这是今年上半年将出现供应相对紧缺的重要原因。随着政策逐渐被市场消化，从今年下半年起，广州商品住宅市场将进入一个长达数年的供应高峰期。 因此我们提出： 取得预售证后，迅速进入销售环节，且要全面发售以应对国土局的专项整治（除非1、2栋分开取得预售证）； 楼盘定价策略采用“