广州中山合生帝景苑.docVIP

合生帝景苑【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：6584元/平方米 成本法测评项目价格为：6921元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：7030元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的6月测评价格为6700元/平方米。 【项目要点】 地理位置：位于中山市火炬开发区与东区核心交汇处，离广珠轻轨仅1000米，距京珠高速仅5分钟车程，多条交通线路分布项目周边，交通便利。广珠轻轨开通后使项目融入“珠三角1小时”生活圈，为业主往返珠三角各地带来极大方便。 户型特点：主力户型南北对流，全明式设计，视野舒展；超宽客厅，气派舒适，演绎尊崇生活品质；双向景观阳台，主卧带独立衣帽间、卫浴，180度景观视野让四季美景常伴。 企业实力：项目开发主体为合生创展集团有限公司，具备国家一级房地产开发资质，是2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”，具备丰富的地产开发经验和良好的品牌形象。 周边配套：项目是中山首个纯古典欧式大宅社区，社区引进金钥匙服务，配套有中央皇家园林和国际私家会所，周边享有实验中学、开发区四小、华润万家和医院等成熟配套，能满足业主的日常生活和教育需求。 一、市场比较法 选取可比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 合生帝景苑 对比案例A 尚城花园 对比案例B 金华花园 对比案例C 百合花园 销售均价 6100 5500 7500 交易日期 2011年6月 2011年6月 2011年6月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 区 域 因 素 地理位置 近郊区 近郊区 近郊区 近郊区 交通便捷度 便捷 便捷 较便捷 较便捷 周边环境 较好 较好 好 好 区域配套 较完善 完善 较完善 完善 个 别 因 素 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 小高层塔楼 高层板塔结合 高层塔楼 高层塔楼 容积率 2.2 1.79 2.8 2.38 绿化率 36% 42% 34.50% 35% 户型设计 85% 82% 86% 80% 装修情况 精装修 毛坯 毛坯 精装修 社区配套 较完善 完善 完善 完善 开发企业品牌 合生创展 鄂尔多斯 华隆地产 实地地产 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 合生帝景苑 对比案例A 尚城花园 对比案例B 金华花园 对比案例C 百合花园 销售均价 6100 5500 7500 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 102 100 102 个别因素 100 98 92 96 比准价格 6115 5973 7665 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为6115、5973、7665元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为6584元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 2010年中山市火炬开发区共成交7宗住宅用地，规划总建筑面积254.39万平方米，成交总价267972万元，折合楼面地价1053元/平方米。由此推算出合生帝景苑2010年的楼面地价为1053元/平方米。 22113 2 开发成本 建安成本A 约1850元/平方米 38850 红线内市政费用B 建安成本A 12% 4662 小区配套费用C 建安成本A 12% 4662 勘察设计费用D A+B+C 8% 3854 3 管理费用 1+2 3% 2224 4 投资利息 以开发周期