海南岛陵水福湾项目市场分析及营销思路报告.ppt

陵水地处海南岛东南部，海南气候分界岭（牛岭）以南，位于三亚与兴隆两大旅游区之间，热带海岸资源丰富 陵水地处海南岛东南部，东北连万宁市，北部与琼中县交界，西北与保亭县接壤，西南与三亚市毗邻，位于三亚和兴隆两大旅游区之间； 海榆东线公路和东线高速公路均从境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里； 处于分界洲以南，气候属热带岛屿性季风气候，年平均气温25.2℃，光照充足，全年无霜，四季常青，是全国少有的天然温室； 有57.5多公里海岸线，热带海岸资源丰富，境内有香水湾、清水湾、福湾三个优质海岸资源，由于未受到工业污染，景观条件较好。 地处土福湾，邻近海棠湾，未来周边旅游度假资源丰富 项目地处陵水土福湾，邻近三亚海棠湾； 海棠湾区域定位于度假新城，建设为拥有独特旅游产品的滨海旅游观光胜地和高端旅游度假区，总规划面积153平方公里； 地块海岸长约1.1公里，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有50米宽防风林带 项目属性界定：与三亚海棠湾近邻，一线海景景观资源优势大，依托交通、借力周边旅游度假区，发展潜力巨大 竞争楼盘主要分布在香水湾、清水湾、土福湾，其中香水湾较为集中，楼盘差异也较大 在竞争个案中，本案酒店公寓与永泰红磡香水湾产品类似；普通公寓与富力湾产品接近；别墅从产品来看可借鉴香水湾1号、从与海岸关系来看可参考雅居乐清水湾，因此分别以这四个项目为本案主要参照系 目前情况看，10年物业税仍不具备出台条件，但如2季度楼市控制仍不利，不排除在部分房价继续走高的城市开展试点 警惕：2010年初以来海南楼市价格飞涨，两会等场合屡被提及，政策面压力增大 地块解析小结——项目景观优势明显，区域发展潜力大，具备开发高端物业条件，但是目前配套缺乏，存在一些不确定因素 营销推广及产品推案策略 以别墅类产品建立项目形象，通过别墅产品来拉升项目市场地位， 有利于后期产品价格溢价。同时通过别墅产品来带动公寓房产品的 推广。 因此建议：首批房源别墅类产品占60%，公寓类产品占40% 价格策略： 价格策略最终取决于选择先形成项目自身及开发商的品牌还是资金回笼速度，在此基础上，后续销售根据项目物业形态、市场具体情况以及销售反馈等情况采用不同的定价策略。 整体原则遵循着本案区域市场配套逐步完善，价格依次提升。 中瑞销售工作部署 6月前期工作部署 1、销售人员招募及培训。 2、陵水项目楼书，宣传资料等 3、三亚售楼中心相关工作落实 4、高速公路及户外广告牌等选定 5、针对产品系列建议 6、三亚售楼处模型 中瑞销售工作部署 6月~10月工作部署 1、销售人员深度培训，对于现场销售处即将入场这一环 节，有必要对销售人员开展现场说辞等有针对性的销 售培训工作，人员在该阶段完全到位。 2、陵水售楼处现场布置工作，（例如裱板、看板等布置） 3、加大对项目形象的出街突出中国式的别墅产品定位。 4、加大对一些即时类广告媒体的投入 5、对所销售产品系列工作完善（售价表，折扣率等） 6、现场模型等重要道具落实 7、可举办一些系列活动，增强产品的社会影响力。 8、可在8月份，针对意向性比较强的客户采取内部认购，避免客户流失现 象，也可以分解11月和12月销售指标压力。 中瑞销售工作部署 10月~11月工作部署 1、加强销售人员的现场说辞培训，完善人员销售过程中的问题 加大对销售人员关于区域发展的培训。 2、项目开始有效蓄水。 3、加大对产品信息面的推广工作，明确开盘时间。 4、加大对网络媒体等宣传通路的运用。 5、可开展至三亚的关于产品的相关推广活动。 6、迎和10月旅游高峰，可开展相关的活动来为项目制造人气。 7、为开盘做部署安排。 Thanks 一、项目概况 本项目总占地133000平米，建筑面积为115484平米；其中绿地率为51%，低层户数为：149户，高层 户数为：546户。同时项目紧临土福湾一线海景资源。 1.一线海景 处于土福湾，紧靠海岸线，自然景观优势明显，具备打造高端物业的条件； 2.区域发展潜力大 随着周边海棠湾、清水湾建设的推进，陵水海景资源得到市场认可，土福湾在此基础上成片开发，发展潜力大； 3.交通便利 距东线高速出口约3公里，至三亚凤凰国际机场约60公里，交通便利； 4. 中式产品有特色 本案产品作为区域内目前唯一的一个以中式风格为基调的产品，在未来区域市场中将有着广阔的发展空间； 1.周边目前配套不完善 项目周边目前配套缺乏，有待随着区域发展不断完善配套设施； 2.区域待开发土地较多，存在潜在威胁 土福湾板块目前有较多空地，有待后续开发，项目后期入市周边供应存有不确定因素的潜在威胁； 项目优势条件 弱势因素 项目威胁 1.周边同类产品威胁 本案位处陵水土福湾地块，而作为整个三亚打造国际旅游岛的前