假日湾策划案终稿.doc

“假日湾”项目营销策划案 第一部分 基础情况 一、景洪及项目概况 1-1景洪 概况 景洪市为西双版纳傣族自治州州府，是版纳的政治、经济、文化中心，地跨东经 100°25 —101°31 ，北纬 21°27 —22°36 之间。东邻勐腊县、江城县，西接勐海县，北连思茅市，南与缅甸接壤，距离省会昆明733公里。一年分为雨旱两季，年平均温度21℃左右。 城区建设 景洪市城区座落在澜沧江畔，依山傍水，江水穿城而过，2 座雄伟大桥连接南北。市府所在地海拔552.7米。2000年，景洪市的城市总规修编报经省政府批准实施，规划控制面积已由原来的59.7 平方公里扩大到现在的127.5 平方公里，分为中心区、曼弄枫、江北、嘎栋、嘎洒等五个组团。目前，城市建成区约14.5 平方公里，城镇人口约15.4 万人。 景洪市力争于2020年，城市建成区面积达到30.23 平方公里，城市人口达到23万，经济总量预计将比2000年翻两番，国内生产总值将达到99亿元。 1-2景洪工业未来发展趋势 2006年11月18日，景洪工业园区道路基础设施建设正式开工，标志着中泰双方合作的工业园区，步入实质性开发建设阶段。 景洪工业园区是我省30个重点工业园区之一，被列为省、州、市“十一五”规划重点建设项目。总规划面积为30.12平方公里。园区建成后，预计可引进投资72.3亿元，年产值90.4亿元，创税7.2亿元，提供就业岗位14.45万个。 园区内未来将主要聚集纺织服装业、绿色食品加工业、生物产业、旅游产品加工业、现代制造业和现代物流产业。 1-3总述 经过50余年的发展，景洪已形成融工业、商业、金融、文化科技、风景旅游于一体的新兴城市，被云南省政府确定为参与大湄公河次区域经济技术合作的中心城市。 随着景洪工业园区的建设及景洪城市总体规划的实施，在未来的云南南疆将会出现一个城镇人口达30万，城区面积过100平方公里，GDP近100亿元的以傣族为主多民族集居的和谐文明发展的现代化城市。 1-4项目概况 项目地块位于景洪市中心区南部（原“版纳乐园”游乐场），东北方离曼听公园不远，向南300米为流沙河，北面300米处隔勐海路为景洪客运南站，西邻勐泐大道延长线。 项目区位图 项目地貌图 项目位于主城区与曼弄枫片区的交通枢纽地段，随着曼弄枫片区的开发建设及版纳国际物流中心的建成，这里必将成为景洪市的高档社区之一。 二、景洪全市房地产概况 2-1市场调查数据 （1）楼盘调查基础数据表 楼盘名称 地址 楼盘类型 总户数 户型面积 均价 工程状况 销售率 开盘 南国帝景 民航路情人桥旁 多层 829 83.41—226 1600 准现房 80﹪（一期430套） —— 星湖湾 民航路情人桥旁 多层、小高层、双拼别墅 456 102--326 1500-1900 准现房 80% —— 山水云天 版纳乐园对面 多层、小高层 超1000 110 1700-1800 刚开工 未销售 2006.12 丽水景苑（公务员小区） 曼弄枫片区 多层、双拼别墅 近1000 —— 1400 准现房 90%（团购） —— 山水林溪 曼弄枫片区 别墅 342 199—333 35—70万 准现房 60% —— 阳光城 傣乡酒店背后 小高层 144 90--136 预计1800 平地 未销售 2006.12 花卉佳园 热作所旁边 普通多层住宅加底商 150 80—202 1200（最高价） 未建 80% 2006.11.22 花伴里 —— 小高层、多层 近1000 30--140 —— 浇灌至2层 未销售 2006.12 彼岸山水 江北水上世界旁 别墅（连排、双拼、独栋） 167 176—304 38—70万 均价2000 准现房（一期） 一期78户（剩2套）90%以上 —— 怡景湾 江北党校旁 别墅 180 —— —— 准现房（一期） 未销售 —— 龙泽园 大曼么 别墅 32 —— —— —— 75﹪ —— 锦绣公寓 宣慰大道 公寓加底商 约200 30—60 1800 浇灌至3层 100% —— 目前市场产品数量总量 5500 （尚未计：园丁小区，海诚假日湾、江北项目、西环中心，乾龙铂金广场，拓普花鸟市场待建的17层住宅项目等） （2）竞争楼盘数据对照表 楼盘名称 户型配比（㎡） 户数（户） 单价（元/㎡） 销售情况 星湖湾 小高层 120—170 150 1500—1900 80﹪ 南国帝景 多层 83.41—226 829 1299—2000 80﹪（一期430套） 阳光城 小高层90-140 144 未公布 未销售 山水云天 小高层110 1000 1700—1800 未销售 花伴里 小高层、多层30--140 1000 未公布 未销售 合计 —