唐人街招商方案.docVIP

唐人街2007业态调整招商方案 一、市场综述 1、区域背景： 珠海唐家湾房地产有限公司名下的唐人街为具有升值潜力的黄金地，其地理位置正处于广州、深圳、东莞、珠海等珠三角城市进入珠海市出入瓶颈。随着珠海城市规化及北移政策的不断落实，新成立的高新区（原唐家湾区）经济的将高速发展，以及高等院校、大学校园及高新科技的成形和成熟，其商业地位越显突出重要，集商业购物、餐饮、旅游、生活、休闲、娱乐于一体的高尚生活地带将趋成熟。此片区现已成为珠海的投资热土。高新区的成立，增加消费者，投资者对唐家港湾大道一带地段的信心，估计在未来3年内，本地区成为珠海市商业、科技经济、高尚住宅区三者合一的中心地段，因其历史文化古镇商业配套工程而身兼多重“不可复制”的优势，升值潜力有增无减。在原来的唐家湾商圈大众化(中低档)消费区的基础上，随着高新区的新政策的落实 ，市政及其它机关单位进驻高新区与港湾大道一带，唐家的中心地位越显突出，据了解：目前本核心商圈人口达10万人上，而且车流、人流量均迅速增加，本区的经济发展高速提升，吸引了众多商家和知名企业进驻。拉动了各行业的迅猛发展。作为珠海市南北向主干道之一的港湾大道(唐淇路)商业地位也越显得重要，集商业购物、餐饮、旅游、生活、休闲、娱乐于一体地带趋成熟，其已成为珠海的投资热地。 ◆ 商业概况 商圈构成：主要由唐人街----唐家市场----唐家路临街商业区构成，主要以唐家市场为中心，依靠较低的产品价格，与市中心的商业品牌形成互补效应，吸引不同的客户群体，主要进经营小商品、五金、家私、糖烟酒、日用百货及餐饮、食品等。 从商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低。 从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强。 ◆ 竞争状况 主要表现在对消费者的争夺方面，整体行业的利润水平大幅降低，大部分仅能够保本或微利经营，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性，这些现状对我们招商和经营时带来巨大压力。 ◆ 市场消费状况 ◇消费水平：唐家人口不多，人均收入水平中等偏低，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为唐人街商业发展的颈瓶。 ◇经济水平：唐人街周边相对落后，城镇规模小，低收入人口占总人口比例高，商品的消费仍以中低档商品为主，中高档消费主要集中于国家行政事业单位及外来旅游人群，但高收入的人群多在市区消费。 ◇消费发展趋势：唐家人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，预计未来几年，唐人街的商业经营状况将很难改观，商业竞争将趋激烈，专业化，细分化的市场运作已成必然。 2、优势分析： 区位：唐人街处于高新区（唐家湾）中心繁华地段淇湾大道，周边以社区中心为主；唐人街地块优越，座拥珠海高新区最繁华的商业核心，拥有发达、便捷的交通网络，网聚人流。项目紧临珠海市南北向主干道之一，北向与连接金鼎工业园，并与中山、东莞、深圳、广州（京珠高速路）相连；南向与港湾大道交汇，并向南连接珠海市区公路；东向与唐淇路相连，通向知名旅游岛屿——淇澳岛。 附：简易地图以作说明： 清 警 交通: 其拥有多条公共交通线路。与楼盘相距300米左右的唐家市场站，有多条公交车线路开至珠海市区和高新区、大学城、金鼎工业区，并且广州、佛山、深圳、东莞、中山、东莞太平和番禺等地的车流途经港湾大道。其便捷的交通优势为商业带来强大的商机效应，滚滚人流造就其开阔的商业前景！途经港湾大道（唐淇路）的公共线路有：观光2线路及3路、10路、66、68、69、76、85路等八路公交线路。 人口：其集合了商业、商务、公务、旅游等多重资源。其所在区域，是珠海最大、最集中的高档社区，随着海怡湾畔及远大美域、海怡居几个楼盘的相继推出，住宅区数将增加1500户，居住人数增到5000人，即在周边的住宅小区人口超过60，000人。加上外来人口共计为10万人。鼎盛人流为唐人街赢得持续旺盛的强大消费群，成为商业蓬勃发展的动力。 业态：以唐人街为中心，周边业态分别是：以东方向（对面）：远大美域、唐苑花园二期、唐家花园、怡园美食、文记美食、怡园公寓、加油站、警备区、唐家车站、政府机关单位等；以南方向：唐家综合市场、聚龙会所俱乐部、聚龙酒店、忆江南酒店；较零散的临街铺位：主要业态：手机、面包店、服装店、建材五金、维修店，正在建设金碧湾住宅区；中国电信家湾分局大楼；酒楼和西餐厅；中山大学、清华科技园、广东风险投资集团等。以西方向：唐家中学、高新税务局、海怡居和唐家乐园、共乐园社区住宅区（唐人街）、唐家市场；以北方向：海怡湾畔、珍珠乐园、裕华聚脂厂、国际赛车场、南方电网、南方软件园、北师大、哈工大、高