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在售项目仅有天元骏景： 一期2005年1月开盘，15万平米于当年九月售完； 目前少量尾盘在售；售价5500元/平米左右，高出周边项目700元左右。 天元骏景一期实景 高端住宅供应趋缓，销售良好 市场分析 市场高端产品－－高档住宅 市场发展现状 高档住宅销况佳、品质仍待提高 价格承受力强、价格敏感度低； 追求产品品质、品牌； 多次置业多、消费心理成熟； 硬件设施、车位及配套等标准明显高于普通项目； 设计风格以带有欧式元素的现代风格为主； 产品特征： 市场分析 市场高端产品－－高档住宅 市场发展现状 建筑形态以小高层板楼、高层板楼为主； 丽景琴园 丽景琴园 金色家园 金色家园 天元骏景 高档住宅销况佳、品质仍待提高 需求特征： 丽景琴园 园林景观、建筑材料等方面仍存在较多不足； 丽景琴园 产品细节不到位，品质有很大提升空间 市场分析 市场高端产品－－高档住宅 市场发展现状 天元骏景 天元骏景 天元骏景 高档住宅销况佳、品质仍待提高 目录 市场发展现状 市场发展趋势 市场分析 市场发展趋势 机场新区是潜在供应的热点区域所在 新华道 南新道 北新道 建设路 龙泽路 缸窑路 友谊路 长宁道 5 7 6 3 2 9 8 本案 1 4 潜在住宅项目分布图 市场分析 编号 项目名称 基本信息 产品信息 销售信息 工程进度 板块 占地面积（亩） 总建筑面积（万平米） 容积率 开发商 建筑形态 开盘时间 1 荣泰园 西北部（含机场新区） 100 15 预计2－3 唐山新天地开发有限公司 小高层板楼为主 预计2007年上半年 尚未动工 2 碧玉华府 100 15 预计2－3 泽源房地产开发有限公司 预计小高层板楼为主 预计2007年3月前后 预计2007年上半年开工 3 金港国际 90 15 预计2－3 暂不公布 预计小高层板楼为主 预计2007年3月前后 预计2008年上半年开工 4 蓝天楼三期 200 30 2.29 唐山景泰房地产开发有限公司 小高层板楼为主 预计2007年上半年 尚未动工 5 张思庄平改地块 300 45.95 预计2.3 唐山景泰房地产开发有限公司 —— 预计2007年上半年 拆迁基本完成 6 变压器厂地块 北部（市区） 150 25 —— 唐山诚成房地产开发有限公司 小高层板楼，最低8层 2007年4月 尚未动工 7 龙王庙平改地块 北部（市区） 500 60 —— 博志房地产开发有限公司 小高层板楼 预计2007年6月前后 正在拆迁 8 食品厂地块 东部（河西） 90 15 2.5 —— —— —— 未动工 9 付家屯 机场新区 —— —— —— —— —— —— 正在拆迁 合计 —— 1530 220.95 —— —— —— —— —— 潜在供应格局仍将延续现状，产品品质难以大幅提升 2007年中后期潜在供应量预计将到达220万平米以上； 市场分析 市场发展趋势 潜在住宅项目市场调研细况表 多数项目将在2007年上市 仍以本地开发商为主体 预计仍以小高层板楼为主 集中在西北部及北部两个区域 普通住宅市场的品质难以迅速提升，竞争将明显加剧； 市场分析 市场发展走势 未来供应总量400＝潜在220万平米＋待售30万平米＋在售存量150万平米 2007年中后期供应规模达400万平米以上； 西部富人区用地趋于饱和、高档住宅供应趋缓； 潜在供应总体在分布特征、地块条件、开发商特征与在售项目相似 目前富人区仅有“瑞景国际公馆”一个小型项目供应 目录 市场发展现状 市场发展走势 市场需求的深入研究 市场分析 市场需求的深入研究 为了在短时间内深入了解唐山市场、了解唐山人的特点，我们进行了大量的访谈工作： 唐山业内精英访谈： 项目市场定位 宏扬·香木林销售主管、资深置业顾问 尚座销售主管、资深置业顾问 丽景琴园销售主管、资深置业顾问 馨秀园销售主管、资深置业顾问 唐山东方房地产有限公司副总经理： 鹭港·新天地项目销售总监： 翡翠城销售经理 天元骏景销售主管、资深置业顾问 为了在短时间内深入了解唐山市场、了解唐山人的特点，我们进行了大量的访谈工作： 典型唐山人的访谈： 项目市场定位 老唐山人、资深律师： 丽景琴园部分老业主； 天元骏景部分业主， 项目组主要成员的唐山社会关系，属富人阶层部分 市场需求的深入研究 客群分析 两级分化的人群结构，不存在“白领”阶层 消费力弱 首次置业 改善居住面积 价格敏感度高 消费心理不成熟 消费力强 多次置业 改善居住品质 看重保值升值 价格敏感度低 消费心理成熟 市场分析 高端客群 中低端端客群 房地产市场总结 处于发展的初级阶段 住宅市场供不应求，销售压力小 高端住宅发展不平衡，高档住宅更受欢迎 07年住宅市场供应井喷，普通住宅市场风险高 高端住宅市场供应不足，