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金融危机下商业银行房贷风险防范的研究 摘 要：美国次贷危机波及全球，对我国金融市场造成了一定程度的冲击，我国商业银行的个人住房贷款业务将面临巨大的挑战。本文首先阐述了金融危机爆发前后我国房地产市场的状况，分析了我国商业银行个人住房贷款的状况和金融危机对我国商业银行房贷的影响，进而提出目前商业银行房贷存在的违约风险、市场风险、提前还款等风险，并由此提出了金融危机下应从建立完善的个人征信系统、加强内部控制和金融监管、规范评估制度等方面解决房贷问题。 关键词：金融危机，房贷现状和风险分析，风险防范 Abstract: To a certain degree, the global sub-prime crisis attacked our financial market. Our commercial bank will face a big challenge. Firstly, this thesis illustrates the history and current situation of the real estate market, and then analyses the current situation of our housing loans market. Nowadays，Chinese market of real estate credit encountered some risks of default, market, prepayment, etc. Therefore，our commercial bank should improve Chinese credit collecting system of real estate, strengthen financial supervision, stabilize housing price to avoid wide- range fluctuation. Keywords: financial crisis, current situation of housing loans, risk analysis and prevention 金融危机爆发前后我国房地产市场的状况 我国房地产市场自2003年开始升温，持续增长了4年，到2007年达到高点。北京、上海等地的房价不断攀升，全国房地产市场呈现一片繁荣景象。但随着美国次贷危机的爆发及蔓延，这种势头出现减缓，全国楼市逐渐走向低迷。2008年年初，在国家相关政策的刺激下房地产市场出现一定程度的回暖，但大部分购房者仍处于观望状态。另外，房地产市场还存在以下特点： （一）房地产开发投资持续增长，商品房价格稳步上升后出现拐点 国家统计局数据显示，房地产开发投资在2003年达到高位，2004年和2005年出现较大幅度的回落，但在2006年出现一定的回升。2007年全国完成房地产开发投资25，280亿元，同比增长30.2%。尽管美国次贷危机不断深入，我国房地产开发投资依旧呈现增长趋势，只是增长幅度有所减缓。2008年1-11全国完成房地产开发投资23，918亿元，同比增长24.6%。2009年1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%。 2002年商品房仅为2250元/平方米，2005年达到3168元/平方米，增幅达到41%。2006年到2007年6月保持稳定增长。金融危机爆发后，很多地区房价出现拐点，呈现下降趋势。2008年初房地产市场在宏观政策的刺激下出现一定的回暖。 图1 全国商品房平均销售价格（元/平方米） 资料来源：《中国统计年鉴2007》 （二）房价收入比失衡，房贷风险增大 “房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比，该比例被房地产专业人士视作楼市健康标准。联合国人居中心得出“合理的住房价格”应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。 1997年至2003年，全国房价收入比保持一种较平稳的运行态势。2003年至2007年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，出现较为严重的失衡，房地产市场泡沫现象严重，购房者还款压力增大。2008年城镇因房价趋于稳定并出现一定的下降趋势，房价收入比出现明显下调，房地产市场的泡沫逐步被挤出。 我国的商业银行迫于监管的压力要求购房者交付一定比例的首付，从而减少其因违约风险造成的损失，但不容忽视的是，商业银行依然有较大的房贷风险。 （三）房地产开发投资主要依赖银行资金 房地产开发企业的资金除自畴资金外很大部分来自于银行的贷款。国家统计局数据显示，2004年房地产开发企业的贷款为3158.4亿元，占资金来源的18.4%，2005年与上年基本持平。2006年贷款增长为5356.97,比200