双流分院()毕业论文题目：浅议ZTLD项目营销中的定位研究.docVIP

浅议ZTLD项目营销中的定位研究 提纲 一、ZTLD项目基本属性及营销中所面临的障碍 （一）项目基本属性 （二）营销中所面临的障碍 二、使用房地产定位方法对ZTLD项目进行分析 （一）房地产开发项目客户定位的方法及对ZTLD项目的分析 （二）房地产开发项目产品定位的方法及对ZTLD项目的分析 （三）房地产开发项目价格定位的方法及对ZTLD项目的分析 三、ZTLD项目市场定位建议 （一）ZTLD项目的客户定位建议 （二）ZTLD项目的产品定位建议 （三）ZTLD项目的价格定位建议 浅议ZTLD项目营销中的定位研究 内容摘要： 房地产市场营销随着近年来房地产市场的快速发展得到了长足的发展，各种理论方法层出不穷。本文主要从市场营销原理的角度出发，使用房地产项目市场定位中客户定位、产品定位及价格定位的相关理论结合ZTLD项目的定位工作，喻理论于实践，对当前房地产开发项目的定位过程进行了探讨及论述。 关键词： 房地产、营销定位、项目实践 浅议ZTLD项目营销中的定位研究 一、ZTLD项目概况及营销中所面临的障碍 （一）项目概况 项目地块位于ZY市ZN大道西侧，属ZY市红花岗区与ZY县龙坑镇的交界处。项目原为忠庄药业的工业性质的用地，目前一期用地300亩已经场平完毕，项目用地条件良好。二期用地约700亩，为浅丘陵山地，植被多为松树，覆盖情况良好。项目地块周边为ZY市新兴的药用工业园区，而且紧邻ZY忠庄镇，该镇建镇历史较长，人口集中，经济状况较好。区域内拥有镇中心小学、谐展职业技术学校、紫荆花幼儿园、ZY市人民医院忠庄分院等配套。 项目分为东、西两地块，东地块经济指标为：用地面积20128.28㎡、规划用地面积14318.28㎡、规划学校用地面积18271㎡、代建道路用地面积7210㎡、容积率2.19 、建筑密度≤28%；西地块经济指标为：用地面积49509㎡、规划用地面积35162㎡、代建道路用地面积20220㎡、容积率1.95、建筑密度≤32%。 根据上述项目的概况，本项目基本属性可归纳为：城市近郊陌生区域的大盘开发。 （二）营销中所面临的障碍 项目周边有大量的制药企业及一个彩印厂、两个水泥厂，均属重污染企业，对项目影响较大；项目地理位置较偏，周边市容环境较差；项目外围八七厂与ZY火电厂污染较为严重，对居住条件形成一定的影响；项目紧邻ZN大道，该大道为城市间快速通道，对沿路居住和商业经营形成一定的影响；项目在短期内投入资金偏大，项目规模和开发节奏难以控制；周边配套设施较差，社区配套规划难题及成本控制问题有待破解；项目区域城市规划与交通规划未落实，恐对项目未来形成一定的不良影响；项目周边开发量较大，区域竞争激烈，价格竞争恐呈白热化趋势。 二、使用房地产定位方法对ZTLD项目进行分析 （一）房地产开发项目客户定位的方法及对ZTLD项目的分析 1、客户定位的方法 要完整和真实地描述客户定位，要让目标客户群浮出水面，一般通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期客户需求角度量身定制产品和营销策略，具体操作流程为：确定销售目标区域→确定目标客户群生活特点→进行目标客户群的购房心理分析→进行目标客户群的外在行为分析。这四步执行的目的是要全方位定位客户群，为营销推广提供目标；至少要明确客户的生活惯性、消费习惯、居住意识等，为项目定位、营销提供目标。 此外，房地产开发项目是比较重视区域选址的，因而地理细分是必不可少的。地理细分能够分析不同的地理区域消费者对房地产产品的特点要求、需求总量和需求变化。 对于房地产市场而言，由于消费者不同的文化水平、年龄、经济收入，使它们对房地产产品质量、档次、风格、面积、户型等有着不同的需求。这其中，家庭经济收入也就是收入水平的差异对客户的形成有着极为重要的影响。一般习惯性地将客户分为“迫切需求”、“被动需求”、“主动需求”、“投资需求”四大类别。 2、对ZTLD项目的客户定位分析 根据市场调研的结果来看，本项目的目标区域市场应以ZY市红花岗区以ZY县为主、汇川区、新浦新区及ZY市外其它临近市县部分地区为辅。 （1）调查数据显示，红花岗区与ZY县居民在原住区域内购房趋势明显，红花岗老城区尤为强烈。 （2）从市场调研收集的业主观点分析，该区居民在购房时倾向于选择就近居住，一方面是习惯于ZY老城的生活环境，另一方面是愿意与亲友住在一起，一般不会轻易到外区购房。 年龄 学历 所在行业 职业 家庭结构 家庭年收入 现居住宅状况 现居住宅来源 主力客户范围1 25－35岁，比例为26.2% 高中（含中专、技校）学历，比例为43.7% 商业/服务业/零售业从业，比例为36% 个体从业人员，比例为24.4% 3口之家，比例为43.9% 家庭年收入在4.1－5万元，比例为58.4%； 现居住房为2房，比例为62.8%；