我国公共租赁住房租金定价问题研究.pdf

Research on problems of pricing public rental housing A Dissertation Submitted to the Graduate School of Henan University in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of Management Science By Cui Yali Supervisor: Prof. Li Wanfeng May,2013 I II 摘 要 我国公共租赁住房是政府在继经济适用房、两限房、廉租房之后推出的一种保障性 住房，自 2009 年以来发展迅速，并逐渐上升至我国保障性住房体系的中心地位。但由 于发展时间尚短，对公共租赁住房的各方面研究都有待进一步深入，对其核心问题，即 租金定价更是涉及不多。对公共租赁住房租金定价存在问题进行研究，一方面可以丰富 公共租赁住房的相关理论研究，另一方面有助于提出优化公共租赁住房租金定价的建 议，有利于其租金的合理调整，使得公共租赁住房政策在我国顺利施行从而达到抑制房 价过快增长、维护社会公平、弱化社会矛盾、支持城镇化可持续发展的目的。 由于公共租赁住房的租金是其资金链的重要一环，其定价是公共租赁住房政策系 统的一部分，因此在对其定价存在的问题进行分析时没有局限于定价机制和定价水平， 也着重分析与租金定价水平密切相关的金融财政政策和政府投入力度方面的问题。 首先简述了公共租赁住房的政策目标和现实困境，在此背景下引出对公共租赁住 房租金定价存在问题进行研究的意义，然后在梳理了国内外相关文献研究的基础上提出 自己的研究思路。接着介绍了公共租赁住房这一概念并追溯公共租赁住房租金定价的相 关理论。提出了租金定价的理论依据：准公共产品理论、价格管制理论、租金基本理论， 这三个理论表明了公共租赁住房应由政府主导提供、由政府定价、以及公共租赁住房租 金构成的理论渊源。接着提出公共租赁住房在具体定价过程中应遵循的原则：在定价水 平上应遵循保障性和时效性，在定价目标上应遵循目标系统多元性，在定价成效上应遵 循保障发展持续性。在这些定价相关理论的方向性指导下，先从公共租赁住房租金定价 的实践模式、定价机制方面介绍了我国公共租赁住房租金定价的现状，然后在此基础上 从定价水平、定价方法、相关政策、政府作用角度等切入对租金定价中存在的问题进行 分析。在定价水平上，公共租赁住房租金与保障对象的收入匹配性差，表现为租金普遍 偏高和租金定价时没充分考虑保障对象家庭收入差异性；在定价方法上，定性测算方法 参考因素过于单一，定量测算方法还有待进一步发展；在与租金定价有关的金融财政政 策支持上，金融政策基本没有，财政政策力度不够；在租金定价的核心角色,即政府方面， 政府由于受困于金融财政体制和本身的利益诉求导致其对公共租赁住房的投入无动力、 缺能力。最后，借鉴国际上公共住房发展较好的国家和地区的经验，有针对性地提出优 化我国公共租赁住房租金定价的建议。 III 关键词：公共租赁住房，租金，定价，问题 IV ABSTRSCT Chinas public rental housing is a kind of affordable housing after the government launched affordable housing, two limit