2011年度枣庄市东湖龙城地产项目营销报告.pptVIP

明确目标 完成一期1072套的销售任务 楼栋 A B C C1 D D1 I J K L L1 N 复 面积 95 99 118 120 125 127 131 149 150 159 160 194 38# 21 84 21 6 132 39# 46 46 4 96 40# 46 46 4 96 41# 42 42 4 88 42# 21 84 21 6 132 43# 44 44 45# 44 44 46# 44 44 47# 23 92 23 6 144 48# 23 46 23 4 96 49# 32 32 4 68 50# 44 44 51# 44 44 92 92 23 65 46 302 107 32 32 23 132 88 38 1072 【东湖·龙城】项目一期房源的总体表格，从上表中可以看出各幢楼的户数和整体套型比例等。除去售楼部所在的52#暂不开发，共计有13栋1072户。 营销总控图及推售节奏 房型及面积段 面积段 小三房（95-99M2） 中三房（118-134M2） 大户型（149-162M2） 复式及楼王户型 套数 184 436 315 132 比例 17% 41% 29% 13% 建议开发公司尽快落实几点： 加快项目工程进度，形成一期全面开工的工地形象 落实本项目的学区问题，很多客户对这方面是比较重视的。 一期的加油站处于社区内部，很过客户对此有很多顾虑，建议开发公司与政府方面多做协调。 社区周边的建华西路与衡山路，与政府早做协调，越早畅通对项目越有利。 完善相关证件的办理工作 问题定性 我们的目标 我们的现状 我们的问题 1072套的销售任务；枣城置业在枣庄的品牌力全面提升 市场现状 政策频出，增加不确定性 市场100万方整体供给压力巨大 政府2000套保障住房进行干扰 目前销售最好楼盘开盘不过百套 项目现状 处东湖热点板块，价值未来现在； 在规模、配套、展示条件等因素上具备明显优势，但配套与规模的展示需要时间； 高附加值的产品优势明显，符合高端客户要求； 品牌价值有优势，但对当地而言接受才度尚不高 客户现状 对区域未来认可度较高，但对价格持观望态度； 客户圈层1/3的客户，客户面较窄。 在不确定的市场环境中，如何破局，创造销售奇迹？ 虽然在2011年，我们项目存在着激烈的竞争，但是项目的规模、品质、档次相对于枣庄市的其他楼盘，我们仍然占据绝对的优势。但同时，我们也应该看到项目的很多不足，也是很多客户关注的部分。 希望开发公司可以尽快落实我们的建议部分，加快项目的推进，配合项目的销售进展。 结论: 推售原则 1、根据工程进度节点 2、价值溢价，价值及利润最大化 3、规避风险，淡市下如何推售能保证价值的实现 规避风险策略 第一步：基于价值点制定有效的策略组合 第二步：多渠道拓展客户资源 第四步：通过造场活动逼定成交，实现淡市销售突围 第三步：实行走出去战略，形象包装立体占位 2011破冰之旅 10.09.17 03.0 1 05.28 07.28 09.28 11年末 集中推广期 第一次推售 市场 爆点 第二次推售 开盘销售持续期 营销 起点 营销总控及推盘计划 11.28 第二次推售 第二次推售 销售节点安排： 2011年5月28日第一次开盘 推出三幢楼 2011年7月28日第二次开盘 推出三幢楼 2011年9月28日第三次开盘 推出四幢楼 2011年11月28日第四次开盘 推出三幢楼 计划在一年时间内将一期开工的13幢楼全部推向市场。可能因为工程进度、市场变化情况和我们项目的销售情况在推盘的时间和体量上做一些调整。我们的计划在符合预期，并经过努力完成我们的工作的情况下，是有可能完成的。具体实施阶段我们也会根据相应的变化情况再做调整。 2010年下半年供应井喷，2011年伊始各大楼盘抓返乡客户相继开盘，市场全面开花，并且产品同质化严重，市场竞争压力巨大，东湖版块内后续约有100万建面的上市量。 区域市场产品特点 高层产品均价主要集中在4000-4500元左右， 网上点击排名 与竞争对手相比较，本案未在网络做过多的宣传，且入市时间较晚，但在枣房网已经有较高的点击率，居市中区第二名。 东湖板块区域分析 竞争对手卖点 及营销梳理 主要集中诉求：地段+交通+配套+环境资源；营销手法常规，少见拓客手段及活动 项目名称 基本情况 推售时间 配套 诉求 推广模式 与本案竞争程度 中奥·万融公馆 7万平4栋高层住宅，2010.5售楼处对外开放，主力 2011.1.16日开盘 资源+品牌+配套 枣庄首席高档公馆住宅 百年公馆，欧陆风情 网络+活动+户外 ★★★★ 锦华·翡翠城 多层+高层6万平临街商业，13万平住宅，42—95㎡，