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第9章 房地产开发投资风险分析 内容提要 一、房地产开发投资风险概述 一、房地产开发投资风险概述 二、房地产开发投资的不确定性分析 二、房地产开发投资的不确定性分析 二、房地产开发投资的不确定性分析 二、房地产开发投资的不确定性分析 二、房地产开发投资的不确定性分析 二、房地产开发投资的不确定性分析 三、房地产开发投资风险的防范与控制 三、房地产开发投资风险的防范与控制 三、房地产开发投资风险的防范与控制  * * 一、房地产开发投资风险概述 二、房地产开发投资的不确定性分析 三、房地产开发投资风险的防范与控制 1、风险的含义 风险是由某些随机因素引起的导致预期效果与实际结果之间的差异，以 及这种差异的程度和出现这种差异的可能性大小。 2、风险的特征 1）风险的客观性：客观存在的，只能掌握其规律，并有效的规避风险，并不能完全排除风险。 2）风险的随机性：风险的发生时随机的，人们无法完全预知 3）可测性和可控性：更具经验和规律来预测风险，防范风险 4）损失收益的双重性：虽有负面影响，但若能合理利用则能增加收益 3、为什么房地产开发投资存在较大风险？ 周期长、资金量大、不可移动性、政策影响 4、房地产开发投资的类型 1）政策风险 2）市场风险：购买力风险、变现风险、利率风险 3）经营风险：在出租和出售的过程中遇到的风险等，主要和企业的经营管理水平有关 4）法律问题：交易登记纠纷、拆迁安置（钉子户） 5）其他风险：自然条件、政治、经济等（恒大08年上市失败） 1、不确定性与风险的区别 风险是指决策者面临的这样一种状态，即能够事先知道事件最终呈现的可能 状态，并且可以根据经验知识或历史数据比较准确的预知可能状态出现的可 能性的大小，即知道整个事件发生的概率分布。 在不确定性的状态下，决策者是不能预知事件发生最终结果的可能状态以及 相应的可能性大小即概率分布。 2、出现不确定性的原因 1）预测方法和条件的局限性，难免与实际情况出现偏差 2）房地产项目开发建设周期较长 3、不确定性分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析 4、不确定分析的因素：租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安费用等 5、盈亏平衡分析 1）什么是盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是通过求解项目的盈亏平衡点来确定项目的抗风险能力 R=(1-r)PQ-CvQ-CF 2）盈亏平衡销量：R=0，Q0=CF/ =(1-r)P-Cv 3)项目安全率：f0=(Q-Q0)/Q*100% 其中f0是项目安全率，Q0是雨季销售量（表9-1 项目安全率与风险状况） 例题：9-1 9-2 9-3 4）盈亏平衡分析的图解法 收入 成本 销量Q Q0 5）盈亏平衡分析的优劣 优点： A 能够掌握哪些因素对项目盈亏平衡影响较大，进而重点关注 B 有助于了解项目风险承受能力 缺点： A 该方法建立在诸多假设之上 B 盈亏平衡分析并不能帮助选择最佳方案 6、敏感性分析 1）含义 通过测定一个或多个不确定性因素的变化引起的项目经济效果评价指标的 变化幅度，从而判定个因素的影响程度 2）敏感性分析的作用 A 找到影响项目投资效果的敏感性因素 B 了解敏感性因素在多大范围内波动是可行的（可承受范围） C 可比较项目方案的风险程度 3）敏感性分析的步骤 A 选定需要分析的不确定性因素 B 确定敏感性分析的经济效果评价指标 C 计算所选不确定因素变动引起的指