20090831东莞-常平-世博还珠沥项目整体定位及物业发展建议 (汇报).docVIP

20090831东莞-常平-世博还珠沥项目整体定位及物业发展建议 (汇报) 63.1 7.9 09.Q1 09.Q2 宏观 经济 实体经济在出口下滑的情况下，依然未出现回暖。 2009上半年房产成交井喷，带动房价快速上涨，主要原因宽松政策、刚需旺盛、价格缓慢提升。 全国 房市 政策从收紧、松动到现在的收紧， 7.17之后客户开始观望，成交量开始萎缩。 严 控 政策面 在政策恒定情况下，下半年可能出现“价升量跌”。 市场 预测 宏观大势小结 对本案的启示： 全球经济危机，整体复苏不确定。2010年形势不确定； 2009年下半年出台新的房地产政策的可能性不大；09年常平下半年可能趋势为“价稳量跌”。 “牛市”求价值最大化，“熊市”求控制风险 在“牛市”中价值实现是关键性的指标。市场好，价高是必然反映 价值最大化 牛市衡量营销的标准 在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，对市场发展趋势的把握和利用成为核心能力 控制风险 熊市衡量营销的标准 目标梳理 核心问题界定 宏观大势 本体分析 战略选择 市场分析 报告结构图 客户分析 项目定位 规划建议 产品定位 客户定位 形象定位 经济测算 项目区域：常平新城组团西片区，距老城中心约6分钟车程，处于重点居住规划区域的边缘地带 旧城组团 河西组团 站北组团 新城组团 东站组团 旧城组团：镇中心，成熟生活配套区 河西组团：工业区及综合生活区 东站组团： 综合功能区 站北组团：高新技术产业园区、物流园区及综合功能区 新城组团：行政中心及生活区 本项目 镇中心 从规划条件看，项目将通过顺畅交通融入新城中心生活，提升项目的价值。 由于受东扩、南移的影响，开发热点集中在新行政中心居住区及南城生态居住区 碧湖花园 新天美地 世纪康城 山水雅居 东田翠湖湾 东田丽园 万科城 翰林雅苑 黄金海岸 金美花园 棕榈湖畔 金地利大厦 新城市花园 玫瑰花园 翠堤湾畔 天鹅湖花园 红荔侨苑 星汇大厦 联邦大厦 ◎镇政府 蓝月湾 中央公园1号 金凯水都 花和小城 早期住宅区 热销中项目 置业国际 南城生态居住区 新行政中心居住区 北 部 区 域 丽城开发区 商业中心区 蔚蓝城邦 火车东站区 本项目 区域属性：项目位于还珠沥村南、临环城路段，外区域交通便利，周边市政、商业配套不成熟。 区位、交通： 项目临近还珠沥村南端，位属还珠沥教育圈辐射区，与镇中心车距约6分钟； 所处片区城际交通便利，南临6车道环城路，便利可达镇中心、大朗镇及常虎高速入口；北面太禾路有1个公交车站，仅2条公交车线 路。 生活配套： 项目周边区域商业配套欠缺，除约2.5公里处还珠沥村入口处的大型超市乐购外，无其他生活配套 片区教育资源丰富，有1所幼儿园、2所小学、1所中学 周边商业配套不成熟 城市中心区边缘 关键词： 本项目 还珠沥 镇中心 项目背景 项目交通：城际路网通畅，昭示性强，但镇内可达性较差。 地块资源：拥有自然山体和水体的地理条件优势，极具稀缺景观价值。 现为农林保护区，原生荔枝林 常平大道 公车站，连接镇中心 6分钟通向镇中心 教 育 路 项目南临6车道环城路，外界昭示性十分明显，具地缘拓展优势 与环城干道有3米宽绿化带，路境条件好 项目右侧，环城路和教育路南端头之间的红色示意路段为规划打通线路，将迅速拉近项目和镇中心的便利联系 地块内拥“双峰”山体和狭长水塘资源，外邻大面积原生林地，为打造高尚生态住宅区提供了优越的硬件条件 项目周边可开发用地较充裕，发挥空间大，但同时在一定时段内也存在缺乏人流量进入的问题 置业广场（乐购） 环 城 路 翰林雅苑 公园用地中的水塘 环城路连镇中心，且距常虎高速入口约3分钟车程 项目地块 公园用地中的自然山体资源 项目处于还珠沥教育核心圈辐射区，区域纯粹性强，2.5公里内拥有大型商场配套，初具主题式生活圈模式，未来升值打造空间大。 博士英才幼儿园 环 城 路 常平大道 翰林雅苑 项目地块 文华学校 还珠沥小学 莱恩中英文小学 还珠沥教育核心圈 启示：占位重点教育地段，随着常平行政中心南移步伐的加快，以及周边楼盘居住氛围的不断成熟，项目将成为新城区内颇有特色的生态居住区。 还珠沥村云集多个高尚学府，在一期现楼洋房盘翰林雅苑主导儿童教育社区平台理念下，片区价值可借势提升； 翰林雅苑自身会所商业体临路设置，与其西南端马路对面的沿街商铺在未来成规模启动后，核心半径内的小型商业配套将为拉动区域人气做出较大贡献 乐购超市 翡翠时装厂 针织厂 瀚荃电子厂 还珠沥小学 英才幼儿园 环城路 太禾路 常平大道 紫荆花园 置业广场 9、10路公车（往镇中心、漱新） 恒丰纸厂 工业大道 西伦电子厂 常黄路 寒溪河 还珠沥村委 翰林雅苑 周边以自然村落为主，制造业工厂70多家，无高档