建设工程评估基础五：建设工程财务评价与功能评价.docVIP

模块五：建设工程财务评价与功能评价 【工作任务】 1.掌握建设工程财务评价的指标体系、财务评价报表的编制、财务评价指标的计算方法；了解财务评价的概念、工作程序及内容、财务效益和费用的识别和计算。 2.熟悉建筑工程功能评价的内容；熟悉建筑工程功能评价的方法。 【活动设计】 1.情景模拟：通过模拟房地产开发商后的财务和功能评价，让学生体会建设工程财务评价及功能评价的重要性。 2.案例分析：根据给定开发商的案例，提取所需资料，运用所学知识，采用适当的方法对所要评价的建筑工程进行财务评价和功能评价。 【教学重点】 建设工程财务评价 【基本内容】 任务一 建设工程财务评价 一、建设工程财务评价的内容 (一)概述 财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主。 财务评价是项目可行性研究的核心内容，其结论是决定项目取舍的重要决策依据 1、财务评价的工作程序及内容 （1）收集、整理基础资料 （2）编制基本财务报表 （3）财务评价指标的计算与评价 （4）进行不确定性分析 （5）最终结论 2、财务效益和费用的识别 识别应以项目为界，以项目的直接收入和支出为目标。 财务效益和费用的的范围应遵循计算口径对应一致的原则。 3、财务评价指标体系 （1）根据是否考虑时间价值，可分为静态、动态评价指标，具体细分书上p291页图6－1已有总结。 （2）根据指标的性质，可分为时间性、价值性、比率性指标，具体细分书上p292页图6－2已有总结。 通过与评价标准或基准值的对比分析，即可对项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡能力作评价，判别项目的财务可行性。 (二)财务评价报表 1、分类 2、现金流量表 按投资计算基础的不同，可分为全部投资现金流量表、自有资金现金流量表 3、损益表 看一下会计书上的相关内容会有一些帮助 企业年度亏损，前5年可以用税前利润弥补、之后可以用税后利润弥补 法定盈余公积金＝（税后利润－亏损额）×10% 法定盈余公益金＝（税后利润－亏损额）×5% 盈余公积金已达注册资金的50％可以不再提 税后利润的三种处理方式： （1）按税后利润的15%提取盈余公积金→→支付长期借款后无余额的年份→→剩余计入未分配利润 （2）按税后利润的15%提取盈余公积金→→支付长期借款后有余额的年份→→支付完长期借款本金后剩余计入未分配利润 （3）还清借款后的年份，按税后利润的15%提取盈余公积金→→剩余计入未分配利润 4、资金来源与运用表 资金来源与运用表能全面反映项目的资金活动全貌 表中各年度的累计盈余金额应始终大于等于零，否则，项目将资金短缺 另外看一下表中各种数据的来源，要有个印象 5、资产负债表 资产＝负债+所有者权益 反映资产、负债、所有者权益结构 6、财务外汇平衡表 适用于有外汇收支的项目 7、借款还本付息计算表 分为借款及还本付息和还本资金来源两部分 关于年初借款本息累积 (三)财务评价指标 1、财务净现值 净现值是指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。净现值是一个折现的绝对值正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择净现值大的项目。 净现值（NPV）=Σ（第t年的净现金流量×第t年复利现值系数） 净现值率是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的百分比指标。净现值率是一个折现的相对量评价正指标，即在进行长期投资决策分析时，应当选择净现值率大的项目。 净现值率=项目的净现值/原始投资的现值合计×100％ 2、财务内部收益率 内部收益率（IRR），是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。 IRR满足下列等式： 计算内部收益率的一般方法是逐次测试法。 当项目投产后的净现金流量表现为普通年金的形式时，可以直接利用年金现值系数计算内部收益率，公式为： （P/A，IRR，n）=1/NCF 内部收益率的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。其缺点是计算过程复杂，尤其当经营期大量追加投资时，又有可能导致多个IRR出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。 只有内部收益率指标大于或等于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。 3、动态投资回收期 4、投资利润率 5、投资利税率 6、资本金利润率 项目清偿能力分析指标 1、借款偿还期 2、利息备付率 3、偿债备付率 二、建设工程财务评价的方法 任务二 房屋建筑工程功能评价 一、建筑工程评价及其意义 建筑功能评价，就是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。 在资产评估工作中，不管采用何种方法评估房屋价值，都需要考虑建筑物的功能因素对其价值的影响，正确评价建筑工程的功能，对于建筑价值