论住房消费信贷风险与控制.pdf

摘要 摘要 近年来，随着住房体制改革进程的加快，．金融业对住房开发和消费的竞 争力度开始加强，整个住房市场呈现出一片繁荣的景象。随着城镇居民收入 水平和消费理念的变化．住房消费贷款成为了百姓实现安屠梦想的最有效的 途径。而房地产业的快速发展也为我国银行业的发展提供了契机，随着个人 住房需求的不断增加。各家商业银行个人住房贷款业务蓬勃发展。竞争激烈。 但是，在大力开展个人住房消费信贷业务的过程中，诸如按揭人贷款风险、 抵押品贬值风险和提前还贷风险等各种风险日益积聚，严重威胁银行信贷资 产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。因此，如何在 促进住房产业健康成长的同时，规避和防范住房消费信贷风险，是值得我们 关注的课题。 本文采用对比分析与实证分析的方法，从住房消费信贷的基本概念入手， 对我国某一商业银行实施住房消费信贷风险管理和国外实施住房消费信贷业 务的经典案例进行了分析，在此基础上，通过将美国和日本在实施住房消费 信贷过程中的情况与我国臂况进行对比并结合我国在实施住房消费信贷业务 中风险管理的不足，提出了完善我国住房消费信贷风险控制的一些政策建议。 按照以上思路，本文分为四章进行详细地论述： 第一章为住房消费信贷及其风险概述。本章从消费信贷的基本概念入手， 介绍了个人住房消费信贷的涵义及其特点，指出个人住房消费信贷是指银行 向借款人发放的满足其以住房消费为目的的信贷业务。它具有贷款额度大、 贷款期限“长”(跨度大)、安全性与风险性并存、管理成本相对较高等特点。 然后在此基础上结合住房消费信贷的实践情况分析了目前商业银行在开展住 房消费信贷业务中面临的主要风险，诸如：开发商的风险、借款人的风险、 中介机构的风险、抵押物的风险、银行管理过程中存在的风险、利率和通货 膨胀风险等。 论住房消费信贷的风险与控制 第二章为我国住房消费信贷风险的管理——以农业银行为例。本章从介 绍农业银行四川省分行在开展住房消费信贷时对相关风险的管理入手，分析 了我国商业银行对住房消费信贷风险的管理措施，并对农业银行四川省分行 的风险管理情况进行了评价：从总体上来看，农业银行对个人住房消费贷款 中存在的开发商风险、借款人风险、抵押物风险等都采取了一定的措施加以 管理；就农业银行目前的实施结果来看，2005年末，农行四川省分行个人住 房贷款余额为125亿元，不良贷款1．87亿元，占比1．5％，这一比例是较低的， 说明该行个人住房贷款风险管理取得了较好的成效。但是，由于个人住房不 良贷款存量存在着上升的趋势，贷款投放到贷款收回的时问跨度长，很多住 房贷款还没有真正进入风险高峰期，不良贷款的处置程序也在一定程度上掩 盖了不良贷款的真实水平。另外，在开发商风险管理、借款人风险管理以及 贷后管理等方面也有很多不足之处，隐藏了实际风险。因此，真实风险状况 仍然不容忽视。 第三章为发达国家实施住房消费信贷的案例及其对我国的启示。文章首 先针对美国20世纪80年代的储贷危机的案例进行了分析，揭示出美国发生 储贷危机之前节俭机构的贷款运作模式以及资金来源与运用结构与目前我国 商业银行具有相似之处，而这几点正是导致美国储贷危机的深层次原因。在 此基础上提出了美国储贷危机对我国的启示：(1)商业银行应积极扩大信贷 链条，增强抗风险能力．间接融资为主的住宅金融体制其信贷链条短的弊端 直接导致了节俭机构抗风险能力不足，我国目前大多数住房贷款也采取的是 这种间接融资的方式。要增强我国商业银行抵抗住房消费信贷的能力就必须 要扩大商业银行的信贷链条；(2)商业银行在一定范围内存在资产负债的期 限错配是很有必要的，但是这个缺口应当控制在一定的范围之内。商业银行 要通过各种渠道来扩充自己的资金来源，增强资产的流动性，同时运用各种 金融工具减少利率风险并加强对住房消费信贷的审查和监管；(3)要做到审 慎监管和对危机的及早反应．即使在美国，金融机构一般也不能准确地预测 经济下滑和金融形势的突变。因此，稳健经营和审慎管理，避免过高的业务 风险是十分重要的。本章第二部分通过对日本20世纪80年代住专危机的案 例分析，得出了住专危机的发生既有本身的制度因素，也有外部因素的结论， 并在分析住专危机发生的深层次原因的基础上，指出了住专危机对我国商业 2