世联：长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告2006-139页.pptVIP

长沙上空造院————都市院风景 ?每六层建立一个共享空 间——公共院落 ?每户大阳台——私有院 落 ?小户型也有绝佳的风景 本报告是严格保密的。 96 ? LOFT公寓 层高3.9～4.5米，上下 两层复式户型 ?买一层送一层，赠送 面积可达30％，加快销 售速度 ?营造丰富空间形式， 方便商务办公 本报告是严格保密的。 97 商务公寓 普通户型，适度空间，标示项目高品质 本报告是严格保密的。 98 案例二 ? 五四广场周边区域————青岛市新的政治、经 济、金融、文化中心 五四广场核心区占地约20万平米，容积率 7～9 ? 功能配比 商业：酒店：办公：住宅：＝3：2：3：2 周边分布着世纪大厦，中信金融大厦，华 仁国际大厦，青岛世界贸易中心，环海凯 莱商务酒店，维也纳大酒店…… 本报告是严格保密的。 核心区 64 案例三 ? 以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具 影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身 的城市中心区 核心区占地约23万平米，容积率约 7～8。 ?核心区功能配比 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3 公寓：名仕国际公寓 、天通金融大厦、宏孚旺 苑、中山九号 写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际 大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、心悦 大酒店、大连国际酒店 本报告是严格保密的。 人民路中山 广场、三八 广场商务区 核心区 65 通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心 商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比 案例 日本福冈博多运河城 深圳华润中心 南京新街口核心区 青岛五四广场区域核心区 大连中山广场区域核心区 规模 占地面积：3.44万㎡ 占地面积：7.73万平方米 占地面积：约30万平米 占地面积：约20万平米 占地面积：约23万平米 功能配比 商业：酒店：办公：居住＝4：3：1：2 商业：酒店：办公：居住＝5：1：2：2 商业：酒店：办公：居住＝4：2：3：1 商业：酒店：办公：居住＝3：2：3：2 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3 一般规律： 1. 商业比例占到30%－50% 2. 办公功能物业占到20%－30% 3. 酒店功能物业占到10%-20% 4. 居住功能物业占到10%－30% 本报告是严格保密的。 66 峰值地价与土地承租能力模型 ?根据地价峰值理论， 商业及休闲娱乐物业能 够实现较高的地价，属 于硬核（Hard Core） 零售商业、娱乐物业 区 商务办公物业 临时居住物业（酒店、公寓等） 居家住宅物业 本报告是严格保密的。 67 峰值地价点所在区域成为核心区 本报告是严格保密的。 68 “核-框理论”的运用 “核-框理论”：核-框理论源于对区域空间划分的研究，该理论是一 种有益的土地使用及功能模式理论，对于研究城市规划和再开发的 空间安排、商务连接、城市交通、功能设施的安排等都非常适用。 核-框理论的基本要点： 在区域内，地面地价最高、同时容积率也是最高以及交通可达性最 好的区域即为硬核（Hard Core）区，环绕硬核的区域即为核缘区。 核缘即环绕硬核且处于核—框间的连续过渡区域，是核的补充与支 持，为其提供多方面的服务与辅助空间，它们有：停车场、交通枢 纽、公寓式住宅、专业化市场、娱乐服务、部分零售、仓储空间 等； 框结构以外区域即核缘以外、中心边界内的区域，功能物业以纯居 住住宅为主，兼有重工业区和天然屏障（如河流、山地等） 1959年E.M.霍伍德和R.R.伯依斯提出了核—框（Core-Frame）结构理论，这是一个较为 完整的区域内部结构划分模式。 本报告是严格保密的。 69 湘 江 F 路 结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断 解 放 西 路 特点： 峰值地价、容积率最高、交通 可达性最好 功能 ： 零售商业、娱乐物业、办公 湘 A 硬核区 B 太 坡子街 C 特点：地面地价较高、容积率 低于硬核区、交通可达性好 功能： 停车场、交通枢纽、公寓式住 江 人 D 核缘区 民 路 平 宅、专业化市场、娱乐服务、 部分零售、仓储空间 大 E 特点：容积率较低、交通可达 性好 功能：纯居住为主 本报告是严格保密的。 道 核缘以外 70 综合一般规律和本项目地块价值，判定本