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房地产投资分析基础 房地产开发项目中总成本的构成 开发项目总投资 经营资金 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 财务费用 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 固定资产及其他资产 开发产品成本 开发经营成本 三、经营收入、利润和税金 (一）经营收入 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 (二）利润 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 （三）税金 第二节 资金的时间价值与等值计算 一、 资金时间价值的概念 资金投入经济活动后随时间的推移所产生的增值或利润。 研究目的： ① 解决不同时间资金的可比性问题； ② 正确评价由于时间因素产生的经济效果。 资金时间价值的理解： ① 将资金用于某一项投资，由资金运动可得到一定的收益或利润，即资金增了值。这个增值就是资金的时间价值。 ② 如果放弃了资金的使用权，相当于失去收益的机会，也就相当于付出了一定的代价。这种代价，就是所谓的利息，也是资金的时间价值。 第三节 经济评价指标及其计算方法 一、房地产投资经济效果的表现形式 （一）置业投资 租金收益、物业增值、股权增值 （表现与实现：月租金收入、转让、再融资） （二）开发投资 表现：销售收入 指标：开发利润、成本利润率、投资收益率等 二、投资回收与投资回报 投资回收：投资者对其所投入资本的回收。 投资回报：投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬。 三、经济评价指标体系（盈利能力指标、清偿能力指标） 四、 盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算其内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 财务净现值的计算公式为： ic=——基准收益率或设定的目标收益率 如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受 （2）财务内部收益率 财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净、现金流量现值累计等于零时的折现率。 式中 CI——现金流入量； CO——现金流出量； （CI-CO）t——项目在第t年的净现金流量； t=0——项目开始进行的时间点； IRR与行业的基准收益率或目标收益率相比较 （1）若IRR＞i c，则项目／方案在经济上可以接受； ????（2）若IRR＝i c，项目／方案在经济上勉强可行； ????（3）若IRR＜i c，则项目／方案在经济上应予拒绝。 财务内部收益率的求解 i1—当净现值为接近零的正值时的折线率 i2—当净现值为接近零的负值时的折线率 NPV1—采用低折线率时净现值的正值 NPV2—采用低折线率时净现值的负值 NPV i IRR i2 i1 (3)动态投资回收期 项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。 其计算公式： Pb＝【累计净现金流量现值开始正值期数－1】＋【上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值】 P＇t≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的； 2）P＇t＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。 ?按静态分析计算的投资回收期较短，决策者可能认为经济效果尚可以接受。但若考虑时间因素，用折现法计算出的动态投资回收期，要比用传统方法计算出的静态投资回收期长些，该方案未必能被接受。 （二）静态指标 （1）成本利润率 开发利润占总开发成本的比率 公式： 总开发价值 销售时，是总销售收入扣除销售税金后的净销售收入 出租时，是整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和 不是年利润率，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。 销售利润率： 销售利润率=销售利润/销售收入*100% 销售收入：销售过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益 销售利润=销售收入-总开发成本-销售税费=开发商利润 （2）投资利润率 是指项目经营期间内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。 利润总额＝经营收入（含销售、出租、自营）－经营成本－