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基于均衡模型的我国商品房价格影响因素分析 薛建谱，王卫华 (中国农业大学 经济管理学院，北京 100083) 摘 要：文章采用计量经济学的研究方法，利用因果关系检验、长期均衡模型和误差修正模型，从房价泡沫 问题的角度 出发，对我国房价进行研究。结果表明：CPI与房价相关性较弱；长期 内，人均收入、造价和股价对房 价的显著性影响较强；短期内收入和股价的变动对房价影响的显著性较强，造价的显著性相对较弱。说明长期 内，房价受到人均收入、造价和股价的决定性影响；短期内股市的不稳定干扰推动房价的大幅上扬，投机需求膨 胀 ，揭示我国房价上涨不合理，存在一定泡沫性，政策调控有待加强。 关键词：高房价；影响因素；因果关系检验；长期均衡模型；短期波动；政策调控 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1002—6487(2013)22一O118—04 其变化必然应受到这两因素的约束。 0 引言 假设二：现阶段房价的上涨存在泡沫性。对房地产泡 沫性认识可从经济泡沫着手，经济泡沫是指经济成长过程 近几年房价问题一直是各界关注的热点，据国家发改 中出现的一些非实体经济因素，当经济泡沫过度膨胀，严 委数据，由2009年全国70个大中城市房价环 比数据中可 重脱离实体资本和实业发展需要的时候，会演变成虚假繁 以看出，3～12月全 国70个大中城市的房屋销售价格涨幅 荣的泡沫经济。房地产有与金融资产相类似的特征，当房 为39．1％，其中普通商品住房价格涨幅为55．37％、90平米 地产的价格远远高于与之对应的实体价格时，就存在泡沫 以下新建商品住房价格涨幅为61．95％、二手住房价格涨 现象。当房价上涨速度和幅度高于其成本增长的速度和 幅为56．61％。2010年房价出现全面上涨，l—l2月份商品 幅度时，房价的泡沫就存在了。 住宅平均销售价格 比2009年均价上涨7．1％，全 国70个大 假设三：房价上涨与人们的心理预期互相推动。现阶 中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在 13．67％， 段人们普遍认为房价会继续上涨，这种预期会推动资金大 显而易见，这种攀升速度超越了GDP的增速并引起了消 量流向房地产，这种预期会导致利润追逐者以有效利用资 费者的普遍担忧。这对我国的经济发展以及民生保障有 金为由将 自有资金或者融资投入回报率极高的房地产业。 着至关重要的影响。 假设四：房价的快速上涨源于股市不稳定的干扰。本 本文认为，有诸多复杂的因素共同影响着房价的上 文认为，房价的泡沫性主要源于投机等因素，例如 “热钱” 涨，因此探讨房价上涨的合理性应该考虑实体经济和虚拟 可能是 “幕后黑手”之一，房地产的高收益性吸引其进入直 经济对房价的共同影响，同时还要考虑政策调控对房价的 接进入地产业，或在二级市场投机，或进入金融产业带动 作用。本文讨论推动房价上涨的因素时，借鉴已有研究，拟 地产证券价格攀升从而驱动房价上扬 。而 “热钱”有短期 将股市变动等投机因素纳入房价研究，用于说明投机需求； 性、高流动性等特点，难以准确测量其统计数据，同时考虑 同时引入政策因素，考察房价调控是否有效。在具体的实 其进入的市场，本文联系到股市，拟将股市纳入研究。 证研究之前针对房价上涨问题提出相关假设，通过实证检 假设五：房价对政策调控反应有限。地产政策调控频繁， 验验证假设的正确性，从而探究我国的高房价是否合理。 但房价上升速度没有明显趋缓，调控效果如何值得探究。 1 研究假设 2 房价模型构建 为了实证