102个房产维权百问百答.docVIP

房产维权百问百答 房屋买卖、交付 1、购买商品房的流程是什么样的？ 商品房合同履行的时间比较长，交易时手续繁杂，购房的过程大致分为几个步骤： （一）决定购买房屋，确定购买房屋的价位，制定购房预算；（二）收集购房信息、进行实地调查，确定购买楼盘；（三）签订认购书，确定购买具体房屋；（四）签订商品房买卖合同，交纳首付款或全款；（五）贷款购房人办理贷款手续；（六）办理预售登记手续 ；(七)办理入住手续、领取房屋钥匙；(八)签订物业管理公约，对房屋进行装修；（九）办理产权过户、领取房屋所有权证；(十)在保修期内有质量问题开发商负责维修。购房人办理完房产证后及经过保修期后整/ 个商品房交易最终完成。如果双方存在争议协商不成需通过诉讼方式解决。 2、买房时如何挑选户型？ 在选择户型时大致应考虑如下几个问题：一是居室的使用功能。首先要看居室的数量及大小是否满足家庭人口的需要，比如夫妻带一个需人照顾的小孩或准备要小孩，至少要两居室以上，以备老人或保姆居住，其次是看起居室（厅）面积大小、布局是否合理，是否好用，是否符合适宜布置家具；卧室的面积、采光条件、居室私密性等是否合理；是否有相对独立的餐厅；厨房及卫生间大小是否适合使用，环境是否好；二是室外景观及采光。如果室外景观优美，即使不是朝南的方向的户型也很受购房者欢迎。 / 3、什么是大产权？什么是小产权？ 大产权及小产权是人们通俗的说法，将登记在开发商名下的房屋所有权称为大产权，在产权转移后登记在购房者个人名下的房屋所有权称为小产权，实际上产权证的形式都是一样的，只不过所有权的主体不同。大产权、小产权并非一个法律概念，法律上及行政方面只认可房屋所有权，而没有大产权、小产权之分，之所以这样称呼是因为人们为了区别产权证是登记在开发商名下还是登记在购房者个人名下。如果说房屋是大产权，那说明该房屋是现房，开发商具备了合法的销售条件，可以办理购房者名下的房屋所有权证，也就是所谓的小产权。 4、楼书有法律效力吗？ 开发商在售楼前一般要通过一定的媒介方式让潜在的消费者了解自己的项目，最常用的方式就是印制宣传材料，主要是楼书。楼书一般都标示了该项目的位置、基本价格、户型、房屋外形、周边环境、物业管理等内容。开发商极力将所开发项目优势的一面展示给参观者，甚至在楼书中夸大其词来诱导参观者。而楼书（包括沙盘和开发商的口头介绍）在合同的缔结过程中，属于要约邀请，或称要约引诱，它是指希望他人向自己发出要约意思表示。通俗地说，就是一方订约人邀请对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，但其并非是当事人在订立合同的一种必须程序。它是当事人处于订约的准备阶段时，以订立合同为最终目的的一种事实行为。要约邀请只有在相对人发出要约以后，再经过自己的承诺，才能使合同有效成立。要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都对要约邀请人没有法律约束力，因为要约邀请的内容不具体、不确定，不具备合同成立的主要条款。而最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式格式合同和补充协议。但是按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，广告的内容具体明确，即使未载入合同，也视为合同的一部分，开发商受承诺的约束，开发商不履行承诺，要承担违约责任。 5、住宅室内净高2.2米，符合设计规范吗？ 按照《住宅设计规范》3.6.2的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室内净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。 6、暖气排水阀、燃气阀都在住宅内怎么办？ 商品房在订立协议时开发商都应如实告知房屋的实际情况，如果开发商故意隐瞒所提供房屋的真实情况，导致购房人对房屋的现状做出错误的判断，那么开发商是存在过失的，应当承担相应的责任。从另一个角度说，阀门属于公共设备，为了实现其他共有人的利益，有设备层的居民有义务协助其他共有人实现自己的利益，但会给有设备层的居民生活带来不便，因此建议住在设备层的业主与开发商协商解决的办法，比如给予适当的补偿，或降低房价款等措施。 7、承诺赠送花园不兑现，能退房吗？ 按合同法的规定，解除合同必须是严重违约，导致合同的目的不能实现。购买房屋的合同目的主要是用于居住或办公使用，只要房屋能居住使用，合同的主要目的即已实现，因此不能据此解除合同。如果有证据证明开发商有关承诺不兑现，可以要求开发商承担违约责任。如有关承诺已载入合同中并且明确约定不兑现承诺可退房，则豪无疑问能够退房。 8、乡产权的房屋能购