房屋租赁权的物权化探析.docVIP

房屋租赁权的物权化探析 提要：民事财产性权利主要包括物权和债权,物权的保护力度强于债权已为众所公认。于是在一定的社会情势下,对于某种法益囿于其债权性质而难以得到有力保护时,物权法可在不违背其法律逻辑的前提下对其伸出援手,即法定其为物权。房屋租赁权的基本定性一直是债权,但在我国房价高居不下,越来越多人选择租房方式来改善或解决房屋利用问题的今天,将房屋租赁权 提升为一种物权是现实的需要,也是目前相关立法的逻辑清晰化的需要。 一、房屋租赁概述 房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁；按照房屋的租期是否确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁；按照当事人的国籍，房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。 二、房屋租赁权的法律性质 随着市场经济的高度发展，民法学界关注的焦点逐渐从物的静态性转向物的动态性，所有权利用中心论由此形成并进一步成熟起来。 1、租赁权是否债权 传统债权理论的惯性思维认为租赁权产生于租赁合同，合同权利应是债权。罗马法即遵循债之相对性规则，将租赁权列为债权。根据罗马法的规定，租赁合同因租赁物的所有权移转而终止，即”买卖破坏租赁”。由于罗马法奉行”物权优于债权”的古训，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物[1]。对于处于社会弱者地位的承租人是极为不利的。 2、房屋租赁权是否物权 将租赁权上升为物权，是为了保护承租人的利益，然而，法律应该保护每一个平等的个体，过分地保护承租人，则所有人和受让人的利益将得不到平衡。一旦其为物权，则所有人必然会畏首畏尾，再三考虑，毕竟物权的对抗力会使所有权架空。而受让人也会因此望而却步，因为谁都不想购买自己在买完之后却只能享有虚所有权的东西。而且，若将租赁权规定为物权，其必须将客体限制在房屋。因为土地用益物权已经有专门的规定，如果租赁物权包括土地，则必然与已有规定发生重叠，使用益物权体系变得混乱。然而只将房屋租赁权规定为物权，其余客体受债法调整，又会使整个租赁权体系支离破碎，实在无此必要。若贸然规定为物权，房屋资源的市场流通将变得缓慢，一些需要房屋的人不能及时得到房屋，不利于资源的优化配置，这也有悖于物权法的法旨。 3、房屋租赁权的物权化趋势 该效力集中表现为”买卖不破租赁”原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。我国民法学者史尚宽认为，”以居住营业或农耕为目的。而承租他人之不动产时，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租他人地位之方针，此现象称为租赁权之物权化。”[2]，有学者认为，”不动产租赁权系债权，但为平衡当事人利益，兼及保护经济上薄弱者起见，该权利已被物权化”[3]，综合其原因不外三方面： 1 巩固租赁方的地位。租赁权物权化，避免出租方以转让租赁物为借口而随意解除合同，导致租赁权消灭，从而巩固了租赁方的地位。 2 租赁权物权化有利于社会经济秩序及社会生活的稳定。租赁权的物权化，主要指不动产的物权化。因为不动产具有稀缺性。不可替代;而且不动产租赁合同一般以居住或者生产经营为目的。期限较长，投资较大，如果实行”买卖破租赁”。房屋买卖频繁。动辄解除租赁合同，显然不利于社会经济秩序的稳定和生活的安定。（3）保护弱者，平衡当事人利益。无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营。均因租赁方本身不享有相应的不动产。相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位。衡量两者利益，法律当然倾问于保护当事人的生存权，保护经济薄弱者的利益，这也是近现代民法的重要价值取向。我国合同法对动产也实行”买卖不破租赁”，其实没有必要。因为动产租赁权物权化不利于财产的流通。 该物权化的过程上考虑到了人的基本权利居住权，使得房屋管理体制从注重保护所有权人利益向注重保护使用人利益转变，保障了承租人生活的稳定。体现了促进资源合理利用的价值取向，使得房屋的利用价值得到了充分的发挥，同时也保护了房屋租赁交易安全。 三、承认房屋租赁权一定程度的物权化效力是各国的通行做法，我国也有相关立法。 四、房屋租赁权的物权化 在社会生活城市化过程中，存在着各种不同的利益，人类的生存权往往占有更为突出的地位。西方各国在立法上都不断体现着生存权益优先的原则，但从实际内容来看，基于维护生存权的思想而产生的，以财产利用为中心的立法趋势已成为不可阻挡的发展主流。在房地产领域，房屋租赁权物权化即为其中一例。为了保证土地、房屋等不动产在使用效益上的稳定性和连续性，保证这种与生存观念密切相关的生活资料在使用权能上的高效率和稳定性，针对租赁关系中不稳定的因素，特