REITs——开辟房地产融资多元化的途径.pdfVIP

维普资讯 强代霉许》 2007年第6卷第7期(总第61期 REITs 开辟房地产融资多元化的途径 杨 帆 (深圳大学，广东深圳 518060) 摘 要：我国房地产企业融资渠道单一，过分依赖银行已是不争的事实了。然而渠道过于单一却存在很多的弊端，给银行 以及整 个社会经济带来了风险。可是现有的一些融资方式并不适合于我国的大多数房地产企业，目前正在兴起 REITs不失为一条开拓多元 化融资渠道的途径。 关键词 ：银行贷款；房地产宏观调控 ；信托；股权融资；债券融资；REITs 我国房地产市场的发展基本上是国内银行金融支持的结 揭”已成为当前银行房地产信贷中最大的风险因素。例如新华 果。其大体上的运作模式是：协议拿地、然后用土地作抵押到银 社在2006年6月曾以《银行是怎样沦为豪宅 “房东”的》为题披 行贷款、期房销售回笼资金还银行的开发贷款，而银行在此过程 露了上海浦发银行 巨额虚假个人住房贷款事件。 “曲沪平”和 中得到的回报是开发商捆绑在开发贷款上的个人按揭贷款。有 “优佳投资”公司通过 “虚高评估抵押物价值，套取银行资金”、 资料表明，目前房地产开发企业项 目投入资金中约20％至30％ “利用他人身份证 ，偷梁换柱搞假按揭”和 “公证机构虚假公证” 是银行贷款；建筑公司对项 目垫付约占总投入的30％至40％，这 等三大骗术，导致浦发银行出现了 1、26亿元的 “不实抵押”贷 部分资金也多是向银行贷款的。此外 ，至少一半以上的购房者申 款。因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是 请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项 目中超过60％ 迫在眉睫，开拓多元化的融资渠道已经刻不容缓了。但是面对资 的资金是来 自于银行。显见我国信贷增长的大部分都投进了房 金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多，也并不十分的有效。 地产行业，变成了大批的楼房住宅。国际上这一比例的警戒线是 首先是信托 ，其曾被房地产行业寄予厚望。121号文件导致 10％，也就是说银行信贷资金 中地产贷款的最高 占比是 10％。 房地产企业在资金上捉襟见肘，银行资金的截流直接催生了房 而我国远远超出了安全的范围。一旦支持房地产开发的资金链 地产信托的繁荣。从 121文件的情况看，房地产信托的投资方向 条断裂 ，它对银行造成的风险，对 国内金融系统以至整个经济体 与 121号文件限制的投资方向存在高度吻合。譬如 ，121号文件 系是十分严重的。上个世纪末，日本的房地产泡沫破灭，使得 日 规定：房地产企业 自有资金不能低于开发项 目总金额的3o％，由 本商业银行迟迟无法走出巨大呆账的危机 ，也使得 日本经济的 于开发商一般都连续开发项 目，全部资金不可能只投入在一个 复苏遥遥无期。就我国目前情况来看，由于银行存款利率过低 ， 在建项 目上，资金链条必然紧张，股权信托恰恰可以弥补 自有资 民众的短期存款占比过高。在这种情况下，银行以短期存款做中 金不足。例如，某北京开发商注册资本等 自有资金为1．5亿元， 长期贷款，严重的资金错配，必然会导致银行流动性风险。 其开发的项目共需要资金8．9亿元 ，1．5／8．9930％，因此某西 在房地产投资过热 ，金融风险不断积聚的情况下，监管机构 南著名信托投资公司推出信托计划募集2亿元对其增资，使其注 为了抑制投资过热、调整商品房结构、防范信贷风险，对房地产市 册资本达3．5亿元，这样便可顺利申请银行贷款。再例如，为规 场的发展进行宏观调控。121号文件提高了房地产项 目资本金 避 121号文件中 “只能对封顶住房的个人发放个人住房贷款”的 比例、对房地产贷款的清查、银行贷款审批权限上收、内控制度趋 规定，消费按揭信托可以弥补银行按揭 ，诸如此类 ，不一而足。 严，均使房地产开发企业取得贷款更难，筹措资金成本更高，资金 2004年各类房地产信托共募集资金 122．15亿元，占信托募集资 链断裂的风险加大；对土地市场的整顿，使房地产开发企业取得 金总额的37．25％。2004年 1O月 18日，《信托管理公司房地产 土地更难 ，成本