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學生校外租屋要注意什麼？（2010/3/20） 學生在校外租房子，時常會遇到一些法律問題，這些問題基本上所可能牽涉到的法律，通常包括民法、土地法及公寓大廈管理條例等規定。筆者身兼學校「校外租屋學生法律諮商顧問」期間，經常會被問到的問題，綜整如下，希望可以提供有需要的同學作為校外租屋的參考： 房子的選擇 租房子手續雖然不比買房子複雜，卻也不容輕忽一些基本的選擇條件，譬如房子的採光、通風、格局、地點、附近環境、房東良窳及租約內容是否合理等等。所以在租房子的時候，最好不要只看一遍就當場簽約，畢竟不是只租一、兩個月而已，通常都是一住就是一年的時間，如果選錯了，提早搬家被罰違約金，是很划不來的，而且心情也會很差。採光通風不好的房子，住久了，健康會受影響，採光通風好的，空氣新鮮，心情愉快，讀起書來，當然會比較有效率。房東的選擇，最好不要找二房東，如果能經由同學介紹是最好，否則透過仲介，幫我們過濾也可以考慮，因為仲介通常會拿房東的證件，包括身分證、所有權狀正本給我們看，代表房子來源沒有問題，這會讓我們比較放心，也可以減少一些糾紛的發生。 至於附近環境的選擇，包括地點不要離學校或上班的地方太遠，以免往返奔波，費時費神又費力(體力、財力)，且路上風險也會增多。很多人選則逢甲商圈中連機車都不易通行的小巷弄中，實在會讓人捏把冷汗，因為只要碰上一次火災就玩完了，週遭交通狀況及消防車輛是否方便進出，是很須要考慮進去的。還有房子附近的鄰居也要考慮一下，譬如色情場所、加油站、工廠、修車廠、遊樂場等等，再便宜也不要居住，因為色情場所，耳濡目染，有時候還會被誤會、誤認，被別人以異樣眼光看待。加油站附近則會有油氣揮發，長期對身體不好，爆炸風險也不無可能。遊樂場、工廠、修車廠等的噪音、污染、噴漆危害也不輕，都要列入考慮。而鄰居中是否有精神病患或經常有人酗酒、鬧事等情事，也可以稍微觀察或打聽一下。又年輕人住爬樓梯的「公寓」可以省錢，免管理費，又可以鍛鍊身體，增進健康，不一定非住電梯「華廈」或「套房」不可，雖然享受，卻要花不少錢，還得付管理費。 租約的簽訂 租約的訂立，不一定要作成書面，口頭的也有效，因為在法律上只要雙方意思表示一致，契約即為成立(民§153)，且未以字據訂立的租約，視為不定期租賃(民§422)。又未成年人在法律上是限制行為能力人，原則上限制行為能力人所簽的租約，必須由房東以存證信函，限期催告法定代理人，法定代理人逾期不為確答，視為拒絕(民§79~§80)，並不是一簽就有效。實務上，同學們如果未滿20歲，又沒有父母陪同所簽的約，是效力未定的，只是房東裝作不知道，父母也不過問，雙方就相安無事而已。以下幾點關於租約的內容，也要特別加以注意： 訂金、租金、押金、違約金 訂金要看承租人與出租人的約定，同學很想租又怕被別人租走，就可以考慮先預付訂金，日後如果房東反悔不租我們，我們可以要求加倍返還；相反的，付了訂金卻反悔不要租了，訂金就會被房東沒收(民§249)。而租金是承租人的給付義務，通常是按月付，但也有按學期付的，也有二個月付一次的，全看雙方的約定，依台灣習慣，都是依約定在事前付，才能住進去。如果遲付租金總額，達二個月時，房東就可以終止租約(民§440、土§100)。至於押金或押租金，則是在擔保承租人租金的給付及租賃債務的履行，出租人通常在租約終止時，必須無息返還承租人。除非承租人有違約情事，譬如積欠租金、水電瓦斯費、管理費或有損害賠償等事由，則可自押金或押租金中扣減之。押金或押租金在六法全書中並無此等名詞，乃是台灣地方上的習慣用語，土地法第九十八、九十九條另稱之為「擔保金」，依其規定：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。」、「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金超過前項限度者，承租人得以超過之部分，抵付房租。」另於同法第一百條第三款針對不定期租約還規定：「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。」 此外，違約金則為雙方針對彼此違約時所約定的賠償，如租約中沒有對違約金作明文約定，就沒有違約金的問題，任何一方違約，另一方都不能要求違約金。但坊間常見的制式租賃契約書，針對承租人違反約定使用方法或拖欠租金或期滿不交還房屋時，卻都有此項約定。我們學校的租約版本第八條第二款規定：「承租人於終止租約經出租人定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經出租人表示不再續租，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，承租人應給付出租人按房租二倍計算的違約金。」相較於內政部的租約範本第十四條規定：「承租人未及時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金 X 倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。」本校所制頒的「學生房屋租賃契約書」顯然比較有利於同學們。 定期與不定期 租期是否要定期或不要定期