2012年物业管理师辅导资料物业经营管理计划.pdf

2012 年物业管理师辅导资料:物业经营管理计划的概念 一、物业经营管理计划的概念 (一)规划与计划 规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计 划。计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和 过程等。 物业经营管理计划，是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体 化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一 种说明。 物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果，估计可能 会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序， 估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过 程。物业管理规划又是从现实出发的思考、想像和谋划，进而确定、安排达到目的和满足 业主要求所必须的各种活动和工作成果。物业管理规划还应考虑如何经济地使用物业管理 企业的时间和资源。物业管理规划还是调查、预测、预见、谋划和预言的过程。 制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持;第二，发挥物业 管理人员的集体智慧，鼓励大家参与;第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活 动和工作计划的制定。 (二)计划的用途 物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件， 也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费、提高工作效率和 经济效益的手段。没有物业经营管理计划，物业管理师就像失去方向的航船，在汹涌的波 涛吹打下飘摇无定，久而久之就会失去信心，导致物业经营管理活动失败。 物业经营管理计划有多种用途，主要现在以下几个方面：(1)指导物业管理的具体行 动;(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素;(3)书面记载选择并最终确定物业 管理方案的决策过程;(4)帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识;(5) 便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大 问题;(6)测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营 管理活动的绩效。 (三)物业管理计划的表现形式 物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属 于战术层次的计划;中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业 主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3～5 年;长期计划则属于策略层次 的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。 由于物业的使用寿命一般都在50 年以上，而目前物业管理服务合同大都是以3～5 年 甚至1～2 年为周期，这就容易导致物业管理企业的短期行为，从而影响物业业主使物业持 续保持市场竞争力以及长期保值增值的目标。物业管理的长期计划不仅仅是针对某一家物 业管理企业任内的工作，而且是长期不间断的计划管理。编制物业管理长期计划时，要从 资产管理的角度，进行物业全寿命周期的成本费用分析，制定物业资产价值提升和有效利 用计划，寻求费用最低、物业经济使用寿命维持时间最长的最理想维修方式。 联展在线：/xwy/ 物理管理师：/kcnet610/ 以新加坡的物业管理为例，政府对住宅小区公共设施保养十分重视，要求物业企业能 提供完善而长期的计划，对外墙、走廊、楼梯、屋顶等公共场所的维修年限，对水管、电 线、设备的更换年限等都要制定计划，最长的计划甚至考虑到80 年以后的地基加固问题。 这样，即使更换了物业管理企业或物业管理人员，物业管理计划仍旧不变。因此建立长期 管理计划是物业管理服务的保证，是对业主负责的根本。 物业管理师辅导:编制物业经营管理计划的基础工作 二、编制物业经营管理计划的基础工作 为了制定物业经营管理计划，首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的 市场状态，其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况，还要认真分析领 会物业业主的相关目标，这些工作是制定物业经营管理计划的基础。 (一)区域宏观市场环境分析 区域宏观市场环境分析，就是研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教 育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势，确定影响物业发展的主要因素。这里 的“区域”范围没有明确的定义，可认为是对目标物业经济效益产生直接影响的城市或城 市区域。区域宏观市场环境分析的主要资料，来自于国家及地方政府编制的统计年鉴、各 行业协会正式出版的信息、新闻媒体及网络发布的信息等。